Một hợp đồng thuê ruộng có thể chấm dứt trước hạn theo ba con đường: hai bên thoả thuận chấm dứt, một bên đơn phương chấm dứt vì có căn cứ theo hợp đồng hoặc theo Bộ luật Dân sự 2015, hoặc do sự kiện khách quan như ruộng bị thu hồi. Đơn phương chấm dứt mà không có căn cứ là vi phạm hợp đồng và có thể phải bồi thường.
Bài viết dành cho cả chủ ruộng lẫn người thuê, giải thích theo nguyên lý, không tư vấn vụ việc cụ thể. Khi chuyện đã đến mức tranh chấp, hãy nhờ hoà giải ở xã và hỏi luật sư hoặc trung tâm trợ giúp pháp lý.
Thoả thuận chấm dứt: con đường ít tốn kém nhất
Phần lớn các hợp đồng thuê ruộng kết thúc sớm bằng thoả thuận. Chủ ruộng cần lấy lại ruộng vì con cái về quê, vì muốn bán, hoặc người thuê muốn dừng vì làm ăn không hiệu quả. Hai bên ngồi lại, thống nhất ngày trả ruộng, xử lý tiền thuê đã trả, hoa màu đang trồng, công trình trên đất, rồi lập biên bản thanh lý.
Thoả thuận chấm dứt cho phép hai bên linh hoạt hơn nhiều so với đơn phương: có thể dời ngày trả ruộng đến sau vụ gặt, có thể bên muốn chấm dứt bù một khoản cho bên kia, có thể chuyển hợp đồng sang một người thuê khác. Biên bản thanh lý nên ghi đủ các điểm đó, có chữ ký hai bên và các thành viên có chung quyền.
Nếu hợp đồng đã được đăng ký vào hồ sơ địa chính, sau khi thanh lý cần làm thủ tục xoá đăng ký. Nếu hợp đồng đã công chứng, việc chấm dứt cũng nên được công chứng theo cùng hình thức; hỏi công chứng viên về việc này.
Căn cứ đơn phương chấm dứt của bên cho thuê
Người thuê không trả tiền thuê. Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản, việc bên thuê không trả tiền thuê theo thoả thuận trong một khoảng thời gian nhất định là căn cứ để bên cho thuê đơn phương chấm dứt. Thời gian cụ thể xem trong hợp đồng và luật.
Dùng ruộng sai mục đích. Người thuê làm việc khác với thoả thuận, ví dụ giả định thuê để trồng lúa mà đổ đất làm bãi chứa vật liệu.
Làm hư hỏng ruộng nghiêm trọng. Đào ao, lấy đất, đổ chất thải làm ruộng mất khả năng canh tác.
Cho người khác thuê lại khi chưa được đồng ý. Nếu hợp đồng không cho phép cho thuê lại mà người thuê vẫn giao ruộng cho người khác.
Các căn cứ ghi trong hợp đồng. Hai bên có thể thoả thuận thêm căn cứ chấm dứt, miễn không trái luật. Đây là lý do nên viết điều khoản chấm dứt cụ thể ngay từ đầu.
Căn cứ đơn phương chấm dứt của bên thuê
Không được giao ruộng như thoả thuận. Chủ ruộng chậm giao hoặc giao thửa khác, diện tích thiếu đáng kể.
Ruộng không canh tác được do lỗi của chủ. Ví dụ giả định chủ ruộng tự ý chặn lối nước, cho người khác vào làm trên một phần thửa.
Có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Người khác đòi quyền với thửa ruộng, làm người thuê không thể canh tác ổn định.
Ruộng bị hạn chế sử dụng ngoài dự kiến. Khu ruộng bị đưa vào diện thu hồi, bị cấm canh tác một loại cây do quy định mới, hoặc nguồn nước tưới bị cắt lâu dài khiến không còn đạt mục đích thuê. Tình huống này thường được xử lý bằng thoả thuận, nhưng nên có sẵn điều khoản.
Các căn cứ ghi trong hợp đồng. Ví dụ giả định quyền chấm dứt khi mất trắng hai vụ liên tiếp do thiên tai, nếu hai bên đã thoả thuận. Người thuê là doanh nghiệp, hợp tác xã nên đề nghị điều khoản này ngay từ đầu, vì rủi ro thời tiết với quy mô lớn có thể rất nặng.
Khi một bên mất hoặc ruộng đổi chủ giữa chừng
Hợp đồng thuê ruộng không tự chấm dứt chỉ vì một bên qua đời. Theo nguyên lý của Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ tài sản của người mất được chuyển cho người thừa kế, trừ những nghĩa vụ gắn liền với nhân thân. Nếu chủ ruộng mất, người thừa kế thường tiếp tục với tư cách bên cho thuê; nếu người thuê là cá nhân mất, người thừa kế có thể tiếp tục hoặc thoả thuận chấm dứt với chủ ruộng.
Trên thực tế, sau khi chủ ruộng mất, các con thường muốn lấy lại ruộng để chia nhau. Người thuê nên chủ động gặp những người thừa kế, đưa hợp đồng ra, đề nghị hoặc tiếp tục đến hết hạn, hoặc thoả thuận chấm dứt có bồi thường hợp lý. Hợp đồng đã công chứng và đăng ký giúp vị thế của người thuê rõ ràng hơn nhiều trong cuộc nói chuyện đó.
Ruộng đổi chủ do chuyển nhượng, tặng cho cũng tương tự: người nhận ruộng cần biết có hợp đồng thuê, và hai bên mới cần thoả thuận cách xử lý. Hợp đồng nên có sẵn điều khoản về người kế thừa và người nhận chuyển quyền để tránh mỗi lần đổi chủ lại phải thương lượng từ đầu.
Thủ tục đơn phương chấm dứt cho đúng
Dù có căn cứ, việc chấm dứt vẫn cần làm đúng trình tự để không biến bên đúng thành bên sai:
- Đọc lại hợp đồng: điều khoản chấm dứt, thời gian báo trước, hình thức thông báo.
- Thu thập bằng chứng về căn cứ: biên nhận cho thấy tiền thuê chưa trả, ảnh ruộng bị hư hỏng, lời xác nhận của hàng xóm, biên bản của thôn.
- Gửi thông báo chấm dứt bằng văn bản, nêu căn cứ, ngày chấm dứt, đề nghị bàn giao. Giữ bằng chứng đã gửi, như chữ ký nhận hoặc biên nhận gửi qua bưu điện.
- Cho bên kia thời gian báo trước theo hợp đồng hoặc theo luật; trong thời gian đó vẫn tôn trọng quyền của họ.
- Tổ chức bàn giao ruộng có lập biên bản về hiện trạng; nếu bên kia không hợp tác, mời trưởng thôn hoặc cán bộ xã chứng kiến.
- Quyết toán tiền thuê, tiền bồi thường nếu có; nếu không thống nhất, đề nghị hoà giải ở uỷ ban nhân dân xã.
Tuyệt đối không tự ý cày phá hoa màu của người thuê, chặn đường vào ruộng hay mang người ra đuổi. Những hành vi đó có thể làm bạn từ người đúng thành người vi phạm, thậm chí phải bồi thường thiệt hại.
Hoa màu đang trồng và công sức cải tạo
Chuyện khó nhất khi chấm dứt giữa chừng là cây trồng đang trên ruộng. Nguyên tắc công bằng thường được áp dụng: nếu người thuê chưa vi phạm gì mà chủ ruộng muốn lấy lại sớm, người thuê được thu hoạch xong vụ đang trồng hoặc được bồi thường giá trị hoa màu. Nếu người thuê vi phạm nghiêm trọng, hai bên vẫn nên thoả thuận phương án thu hoạch để tránh lãng phí.
Công sức cải tạo đất là chuyện thứ hai. Người thuê đã bỏ tiền nâng nền, làm mương, bón vôi cải tạo đất chua, những khoản đó làm ruộng tốt lên và chủ ruộng được hưởng khi lấy lại sớm. Hợp đồng nên ghi rõ cách xử lý: có bồi hoàn theo giá trị còn lại không, tính thế nào.
Với công trình như nhà màng, chuồng trại, ống tưới, áp dụng đúng điều khoản về tài sản trên đất trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không nói, hai bên thoả thuận, không được thì nhờ hoà giải; tình huống phức tạp nên hỏi luật sư.
Bồi thường: ai bồi thường cho ai, theo nguyên lý
Bảng sau tóm tắt các tình huống thường gặp; mức bồi thường cụ thể theo hợp đồng, thiệt hại thực tế và thoả thuận của hai bên.
| Tình huống | Ai có thể phải bồi thường | Thường bao gồm |
|---|---|---|
| Chủ ruộng đòi lại sớm không có căn cứ | Chủ ruộng | Giá trị hoa màu, chi phí đầu tư còn lại, thiệt hại có chứng cứ |
| Người thuê bỏ ruộng giữa chừng không có căn cứ | Người thuê | Tiền thuê còn thiếu theo thoả thuận, chi phí khôi phục ruộng |
| Người thuê làm hỏng ruộng | Người thuê | Chi phí phục hồi mặt ruộng, lớp đất canh tác |
| Hai bên thoả thuận chấm dứt | Theo thoả thuận | Bất kỳ khoản nào hai bên thống nhất trong biên bản |
| Ruộng bị Nhà nước thu hồi | Không bên nào do lỗi | Chia khoản bồi thường, hỗ trợ theo quy định và hợp đồng |
Trường hợp ruộng bị thu hồi, người thuê có thể được nhận một phần liên quan đến tài sản, hoa màu của mình; chi tiết theo phương án bồi thường của dự án. Chuyện thu hồi đã có bài riêng, ở đây chỉ nhắc để hai bên biết hợp đồng nên có điều khoản cho tình huống này.
Hoà giải trước khi kiện
Tranh chấp hợp đồng thuê ruộng là tranh chấp dân sự, có thể đưa ra toà án. Nhưng trước đó, hoà giải ở cơ sở và hoà giải ở uỷ ban nhân dân xã thường giải quyết được phần lớn vụ việc nhẹ, ít tốn kém, giữ được quan hệ làng xóm. Với một số loại tranh chấp đất đai, hoà giải ở xã còn là bước bắt buộc trước khi khởi kiện; bạn nên hỏi xã xem vụ của mình thuộc loại nào.
Khi đi hoà giải, mang theo hợp đồng, biên nhận tiền, ảnh ruộng, thông báo đã gửi và người làm chứng. Nói về sự việc, tránh xúc phạm. Một biên bản hoà giải thành ghi rõ ai làm gì, đến ngày nào, là kết quả tốt hơn nhiều so với một bản án sau mấy năm.
Nếu hoà giải không thành và bạn định khởi kiện, hãy hỏi trung tâm trợ giúp pháp lý của tỉnh nếu thuộc diện được trợ giúp, hoặc nhờ luật sư xem hồ sơ để đánh giá khả năng và chi phí. Bài viết này không thay cho ý kiến của họ.
Câu hỏi thường gặp
Chủ ruộng có được đòi lại ruộng trước hạn hợp đồng không?
Chỉ khi hai bên thoả thuận, hoặc có căn cứ đơn phương chấm dứt theo hợp đồng hay Bộ luật Dân sự 2015 như người thuê không trả tiền, dùng sai mục đích, làm hỏng ruộng. Đòi lại không có căn cứ là vi phạm và có thể phải bồi thường cho người thuê.
Người thuê trả ruộng giữa chừng có phải bồi thường không?
Nếu không có căn cứ đơn phương chấm dứt và không được chủ ruộng đồng ý, người thuê có thể phải chịu trách nhiệm theo hợp đồng như trả tiền thuê còn thiếu hoặc bồi thường thiệt hại. Thoả thuận sớm với chủ ruộng thường đỡ thiệt hơn.
Đang có lúa trên ruộng mà chủ đòi lại thì sao?
Nếu người thuê không vi phạm, thường được thu hoạch xong vụ hoặc được bồi thường giá trị hoa màu. Hai bên nên thoả thuận ngày trả ruộng sau vụ gặt và ghi vào biên bản. Không ai được tự ý cày phá hoa màu.
Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê ruộng cần làm thế nào?
Bằng văn bản, nêu căn cứ, ngày chấm dứt, đề nghị bàn giao, gửi cho bên kia và giữ bằng chứng đã gửi như chữ ký nhận. Tôn trọng thời gian báo trước theo hợp đồng hoặc theo luật.
Tranh chấp hợp đồng thuê ruộng có phải hoà giải ở xã trước không?
Nên hoà giải trước vì ít tốn kém và giữ được quan hệ. Với một số loại tranh chấp đất đai, hoà giải ở uỷ ban nhân dân xã là bước bắt buộc trước khi kiện. Hỏi xã hoặc luật sư xem vụ của bạn thuộc loại nào.