Bạn có thể xin chuyển mục đích chỉ một phần của thửa ruộng; khi đó phần xin chuyển phải được xác định rõ vị trí, diện tích bằng trích đo, và sau khi được cho phép, thửa có thể giữ nguyên là một thửa với hai loại đất ghi trên sổ, hoặc được tách thành thửa riêng nếu đáp ứng điều kiện tách thửa của tỉnh. Chọn phần nào để chuyển là quyết định quan trọng hơn người ta tưởng, vì nó ảnh hưởng tới lối đi, nước tưới, giá trị phần còn lại và khả năng tách thửa sau này.
Bài viết hướng dẫn cách chọn vị trí phần chuyển, cách làm trích đo, lựa chọn giữa giữ chung thửa hay tách thửa, và cách đọc giấy chứng nhận sau khi chuyển.
Vì sao hầu hết hồ sơ ở nông thôn chỉ chuyển một phần
Một thửa ruộng ở nông thôn thường đủ rộng để làm nhiều việc. Gia đình muốn làm một căn nhà cho con, nhưng không cần và cũng không đủ tiền chuyển cả thửa sang đất ở. Chủ trang trại muốn dựng một nhà kho, phần còn lại vẫn trồng trọt. Chuyển một phần là lựa chọn tự nhiên.
Về mặt pháp lý, việc chuyển một phần thửa được chấp nhận, miễn là phần xin chuyển được xác định rõ ràng và việc chuyển phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tiền sử dụng đất hoặc các khoản khác chỉ tính trên phần được chuyển. Phần còn lại giữ nguyên loại đất cũ, giữ nguyên quyền và nghĩa vụ cũ.
Chuyển một phần còn giúp giữ được thế cân bằng giữa nhu cầu ở và nhu cầu sản xuất. Gia đình vẫn còn ruộng để làm, vẫn giữ được nguồn thu từ nông nghiệp, trong khi con cái có chỗ dựng nhà gần cha mẹ. Với chính quyền, xin chuyển vừa đủ nhu cầu cũng dễ được chấp thuận hơn một hồ sơ xin chuyển cả thửa lớn.
Cái khó nằm ở chỗ phải chỉ ra được phần nào trên thực địa. Giấy chứng nhận chỉ có tổng diện tích và hình thửa; muốn xin chuyển một phần thì phải có bản vẽ thể hiện phần đó: nằm ở góc nào, cạnh dài bao nhiêu, giáp với gì. Đây là lý do trích đo gần như luôn cần thiết.
Chọn phần nào để chuyển: năm điều cần tính
Lối ra vào. Phần chuyển sang đất ở hay làm công trình nên giáp đường, có lối đi trực tiếp. Phần nằm sâu trong ruộng không có lối thì vừa khó được chấp thuận, vừa khó sử dụng.
Vị trí trong bảng giá đất. Phần giáp đường lớn có giá đất ở cao hơn, nên tiền sử dụng đất cũng cao hơn. Đây là đánh đổi giữa thuận tiện và chi phí.
Đường nước của phần còn lại. Đặt nhà hay công trình chắn ngang mương dẫn nước thì phần ruộng phía sau có thể mất nước tưới. Chọn vị trí không làm đứt đường nước.
Hình dạng phần còn lại. Cắt một miếng giữa thửa có thể khiến phần còn lại thành hai mảnh khó canh tác. Thường nên cắt ở một góc hoặc một cạnh.
Khả năng tách thửa sau này. Nếu sau này muốn tách phần đất ở thành thửa riêng để cho con đứng tên, phần đó và phần còn lại đều phải đạt điều kiện tách thửa của tỉnh, kể cả chiều rộng mặt tiền và diện tích tối thiểu. Tra quyết định của tỉnh trước khi chốt.
Làm trích đo phần xin chuyển
Trích đo là bản vẽ thể hiện chính xác phần đất cần chuyển trên nền thửa đất đã có. Trình tự thường gặp như sau.
- Hỏi bộ phận một cửa cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai xem hồ sơ có yêu cầu trích đo không, và đơn vị nào được thực hiện.
- Liên hệ đơn vị đo đạc có chức năng, thoả thuận phạm vi đo, thời gian, chi phí bằng văn bản.
- Chuẩn bị thực địa: phát quang bờ, cắm cọc tạm đánh dấu phần định chuyển, báo trước cho các hộ liền kề.
- Có mặt khi đo, chỉ đúng vị trí, kiểm các cạnh ngay tại chỗ.
- Nhận bản trích đo, đọc kỹ diện tích phần xin chuyển, phần còn lại và các cạnh; đối chiếu với giấy chứng nhận.
- Nếu bản trích đo cần xác nhận hay kiểm tra của cơ quan đăng ký, làm theo hướng dẫn trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích.
Chuyện thuê đơn vị đo, đọc bản vẽ trích đo đã có bài chi tiết ở trang Trung Tâm Đất Đai. Ở đây chỉ lưu ý: diện tích trên bản trích đo là con số sẽ đi vào quyết định và thông báo nộp tiền, nên phải soát kỹ.
Giữ chung thửa hay tách thửa sau khi chuyển
Sau khi phần đất được cho phép chuyển, gia đình có hai lựa chọn chính. Bảng dưới so sánh theo nguyên lý.
| Điểm so sánh | Giữ chung một thửa, hai loại đất | Tách thành thửa riêng |
|---|---|---|
| Giấy chứng nhận | Một sổ, ghi diện tích từng loại đất | Mỗi thửa một sổ |
| Điều kiện | Không cần đạt điều kiện tách thửa | Cả hai phần phải đạt điều kiện tách thửa của tỉnh |
| Chi phí, thủ tục | Ít hơn | Thêm đo đạc, hồ sơ tách thửa |
| Khi bán, tặng cho một phần | Phải tách thửa trước hoặc giao dịch cả thửa | Giao dịch thửa riêng dễ dàng hơn |
| Khi thế chấp | Thế chấp cả thửa | Có thể thế chấp từng thửa |
Nếu mục đích là cho con đứng tên phần đất ở để làm nhà, tách thửa thường là bước tiếp theo, kèm thủ tục tặng cho. Nếu chỉ là gia đình tự làm nhà ở trên đất của mình, giữ chung thửa có thể đủ.
Chuyển một phần sang mục đích khác ngoài đất ở
Không phải lúc nào phần được chuyển cũng là đất ở. Chủ ruộng có thể xin chuyển một góc thửa sang đất nông nghiệp khác để dựng nhà màng, kho; sang đất nuôi trồng thuỷ sản để đào một ao nhỏ; hoặc sang đất thương mại, dịch vụ để mở cửa hàng vật tư nông nghiệp sát đường. Nguyên lý vẫn như nhau: phần chuyển phải được xác định rõ bằng trích đo, phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và nghĩa vụ tài chính chỉ tính trên phần đó.
Điểm khác là mỗi mục đích mới có điều kiện riêng. Đất thương mại, dịch vụ thường đòi hỏi phù hợp quy hoạch khu vực và có thể phải nộp tiền thuê đất thay vì tiền sử dụng đất; đất nuôi trồng thuỷ sản cần tính nguồn nước, chỗ xả thải; đất nông nghiệp khác chỉ dùng cho công trình phục vụ sản xuất. Khi một thửa có ba loại đất trên cùng một sổ, việc quản lý và giao dịch về sau sẽ phức tạp hơn, nên cân nhắc tách thửa khi có thể.
Sai lầm hay gặp khi chuyển một phần thửa
Không đo mà ước chừng. Ghi diện tích ước chừng vào đơn, đến khi kiểm tra thực địa thì lệch, hồ sơ phải làm lại.
Chọn phần không có lối đi. Phần đất ở nằm giữa ruộng, phải đi nhờ qua ruộng nhà khác, vừa khó được chấp thuận vừa sinh tranh chấp lối đi.
Quên điều kiện tách thửa. Chuyển xong mới biết phần đất ở không đủ mặt tiền để tách, muốn cho con đứng tên riêng thì không làm được.
Dựng công trình lấn sang phần chưa chuyển. Nhà, sân, bếp, chuồng vượt ra ngoài phần đất ở là xây trên đất nông nghiệp, vẫn là vi phạm.
Không cắm mốc sau khi chuyển. Ranh giữa phần đất ở và phần ruộng không có mốc, vài năm sau không ai nhớ chính xác, dễ lấn dần hoặc tranh cãi trong gia đình.
Không báo các thành viên cùng quyền. Thửa đứng tên hộ hoặc nhiều người mà một người tự chọn vị trí phần chuyển, những người còn lại thấy phần ruộng của mình bị cắt mất chỗ tốt, mâu thuẫn kéo dài tới lúc chia thừa kế.
Đọc giấy chứng nhận sau khi chuyển một phần
Khi giữ chung thửa, giấy chứng nhận sau khi chỉnh lý hoặc cấp mới sẽ ghi thửa đất với nhiều mục đích sử dụng, mỗi mục đích kèm diện tích, ví dụ một phần đất ở tại nông thôn và phần còn lại là đất trồng lúa. Thời hạn sử dụng cũng ghi riêng: đất ở thường là lâu dài, đất nông nghiệp có thời hạn theo quy định.
Sơ đồ thửa trên sổ có thể thể hiện ranh giới giữa các phần, hoặc chỉ thể hiện ranh thửa tổng, tuỳ mẫu và cách làm của nơi cấp. Nếu sơ đồ không thể hiện, hãy giữ bản trích đo kèm sổ, vì đó là căn cứ để biết phần đất ở nằm ở đâu.
Một điểm cần soát kỹ: diện tích đất ở trên sổ phải khớp diện tích trong quyết định cho phép và trong thông báo nộp tiền. Nếu lệch, đề nghị văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra ngay, đừng để tới lúc giao dịch mới phát hiện.
Ví dụ giả định và lời dặn
Ví dụ giả định: chú Ba ở Hưng Yên có thửa ruộng giáp đường thôn, muốn chuyển một góc sát đường sang đất ở cho con trai. Chú thuê đo phần góc, chọn chiều rộng mặt tiền đủ theo quy định tách thửa của tỉnh để sau này tách được. Phần còn lại phía sau vẫn có lối đi dọc bờ để máy cày vào, mương dẫn nước giữ nguyên. Hồ sơ chuyển mục đích được giải quyết cho đúng phần góc đó.
Sau khi có sổ ghi hai loại đất, chú làm tiếp thủ tục tách thửa và tặng cho con phần đất ở. Nhờ chọn vị trí và kích thước từ đầu, chú không phải đo lại hay điều chỉnh.
Quy định về tách thửa, cách ghi sổ nhiều mục đích và thẩm quyền giải quyết có thể thay đổi. Trước khi chọn phần đất, hỏi bộ phận một cửa cấp xã, văn phòng đăng ký đất đai, và tra quyết định tách thửa hiện hành của tỉnh. Nếu cần người địa phương cùng đi xem, đo và soát giấy tờ, bạn có thể để lại nhu cầu cho Ruộng Đất để được nối với văn phòng công chứng hoặc người môi giới đất ở địa phương.
Câu hỏi thường gặp
Có được xin chuyển chỉ một phần thửa ruộng sang đất ở không?
Được, nếu phần xin chuyển được xác định rõ và việc chuyển phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thường cần bản trích đo thể hiện vị trí và diện tích phần đó. Phần còn lại giữ nguyên loại đất cũ.
Chuyển một phần thửa có bắt buộc phải tách thửa không?
Không bắt buộc. Thửa có thể giữ nguyên với hai loại đất ghi trên sổ. Tách thửa chỉ cần khi bạn muốn tách phần đó thành thửa riêng, ví dụ để tặng cho con, và phải đáp ứng điều kiện tách thửa của tỉnh.
Tiền sử dụng đất tính trên cả thửa hay chỉ phần được chuyển?
Chỉ tính trên phần diện tích được cho phép chuyển mục đích. Vì vậy diện tích trên bản trích đo và trong quyết định cần chính xác, bạn nên soát kỹ trước khi nộp hồ sơ.
Chọn phần giáp đường hay phần phía trong để chuyển thì lợi hơn?
Phần giáp đường thuận lối đi, dễ sử dụng nhưng giá đất ở thường cao hơn nên tiền sử dụng đất cao hơn. Phần phía trong rẻ hơn nhưng cần lối đi. Nên cân nhắc cả khả năng tách thửa và đường nước của phần còn lại.
Sổ ghi hai loại đất thì có bán riêng phần đất ở được không?
Muốn bán riêng phần đất ở, thường phải tách thành thửa riêng trước, đáp ứng điều kiện tách thửa của tỉnh. Nếu không tách được, giao dịch phải là cả thửa. Hỏi công chứng viên và văn phòng đăng ký đất đai.
Trích đo do ai làm và ai trả tiền?
Do đơn vị đo đạc có chức năng thực hiện theo hướng dẫn của nơi tiếp nhận hồ sơ; người sử dụng đất thường là bên thuê và trả chi phí. Nên thoả thuận phạm vi, thời gian, chi phí bằng văn bản trước khi đo.