Đi xem ruộng trước khi mua là để trả lời một câu: thửa đất người bán dẫn bạn ra đứng có đúng là thửa ghi trong giấy chứng nhận hay không, và nó đang ở tình trạng nào. Ở đồng bằng, các thửa ruộng giống nhau như đúc, bờ nhỏ, mốc ít; chỉ lệch một bờ là bạn đã nhìn nhầm sang ruộng nhà bên. Ở miền núi, ranh theo khe suối và sườn đồi còn khó đoán hơn.
Bài này đi theo trình tự một buổi xem ruộng: chuẩn bị gì ở nhà, xác định thửa ngoài đồng, so ranh và diện tích, xem nước, lối đi và người đang làm trên đất, rồi những việc phải hỏi thêm ở xã. Phần thủ tục công chứng và kiểm giấy tờ của bên bán có bài riêng; ở đây tập trung vào chuyện đứng ngoài ruộng mà nhìn cho đúng.
Chuẩn bị trước khi ra đồng
Buổi xem ruộng chỉ có ích khi bạn mang theo đủ thứ để đối chiếu. Đi tay không thì nhìn thấy gì cũng chỉ là cảm giác.
- Bản sao giấy chứng nhận của thửa định mua, đủ các trang có số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn và phần sơ đồ thửa. Nếu người bán chỉ cho xem ảnh chụp, đề nghị xem bản gốc tại chỗ.
- Trích lục hoặc thông tin bản đồ địa chính của thửa nếu xin được, để có hình dạng thửa và các thửa xung quanh. Nơi cung cấp thường là văn phòng đăng ký đất đai; người bán là chủ sử dụng sẽ xin dễ hơn bạn.
- Thước dây dài và điện thoại có định vị để đo sơ bộ các cạnh và lưu vị trí. Số đo bằng thước dây không thay được đo đạc chính thức, nhưng đủ để phát hiện chênh lệch lớn.
- Danh sách chủ các thửa giáp ranh theo sơ đồ, để hỏi người làm ruộng xung quanh khi ra đồng.
- Một người trong thôn không liên quan đến người bán, nếu có thể. Họ biết ruộng nào của ai, ai làm thuê cho ai, chỗ nào hay ngập.
Chọn thời điểm đi xem cũng quan trọng. Xem ruộng ngay sau mùa gặt thấy rõ bờ thửa và mặt đất; xem giữa mùa nước nổi ở An Giang, Đồng Tháp hay mùa mưa ở miền Trung lại cho biết thửa có ngập sâu, có bị cô lập không. Nếu được, đi hai lần ở hai mùa khác nhau.
Xác định đúng thửa: đừng tin hoàn toàn vào người dẫn đường
Người bán thường dẫn bạn ra ruộng và chỉ tay: "từ bờ này đến cây gáo kia". Câu đó cần được đối chiếu với hình dạng thửa trên sơ đồ trong sổ. Thửa trên sổ là hình chữ nhật dài hay hình thang? Cạnh nào giáp kênh, cạnh nào giáp đường đất? Nếu sơ đồ ghi thửa giáp kênh ở phía đông mà ngoài thực địa kênh lại chạy phía tây, có thể bạn đang đứng sai thửa hoặc bản vẽ có vấn đề.
Cách chắc hơn là đếm thửa từ một mốc cố định: một cống thuỷ lợi, một ngã ba bờ vùng, một trạm bơm, rồi so với thứ tự thửa trên bản đồ địa chính. Hỏi người đang làm ruộng giáp ranh xem thửa bên cạnh họ là của nhà ai; nếu câu trả lời khớp với tên trong sổ của người bán thì yên tâm hơn một bước.
Ở nhiều xã đồng bằng, sau các đợt dồn điền đổi thửa, bản đồ đã được đo lại và số thửa mới khác hẳn số thửa cũ. Nếu giấy chứng nhận của người bán cấp từ trước khi dồn điền mà chưa cấp đổi, rất có thể vị trí thửa ngoài đồng đã thay đổi so với giấy. Đây là chuyện phải hỏi văn phòng đăng ký đất đai, không thể đoán bằng mắt.
Ví dụ giả định: chị Hoa ra xem một thửa ở Hưng Yên, người bán chỉ thửa sát đường bê tông nội đồng. Đối chiếu sơ đồ, thửa ghi trong sổ lại nằm lùi vào trong, cách đường hai thửa. Hỏi ra mới biết thửa sát đường là của người anh, đã bán cho người khác từ trước. Chỉ một buổi đối chiếu cẩn thận đã tránh cho chị một hợp đồng mua nhầm vị trí.
So ranh và diện tích: chênh bao nhiêu thì phải dừng lại hỏi
Diện tích thực tế lệch với số trong sổ là chuyện thường gặp với ruộng, vì bờ bị xén, kênh được nắn, hoặc đo đạc cũ kém chính xác. Điều quan trọng là phân biệt chênh do sai số đo với chênh do ranh có vấn đề.
| Dấu hiệu ngoài đồng | Khả năng | Nên làm |
|---|---|---|
| Đo sơ bộ nhỏ hơn sổ một chút, bờ hơi mòn | Sai số đo hoặc bờ thu hẹp tự nhiên | Ghi nhận, thoả thuận trong hợp đồng mua theo diện tích sổ hay diện tích đo lại |
| Một cạnh ngắn hẳn, thửa bên lấn bờ | Có thể đang có lấn ranh với thửa liền kề | Hỏi chủ thửa bên, hỏi xã có hồ sơ tranh chấp không trước khi đặt cọc |
| Kênh mương mới cắt ngang thửa | Một phần đất đã dùng cho công trình thuỷ lợi | Hỏi xã về việc thu hồi hay hiến đất cho kênh, phần còn lại có cập nhật vào sổ chưa |
| Diện tích thực tế lớn hơn sổ | Có thể có phần đất bãi bồi, đất công lẫn vào | Không trả tiền cho phần ngoài sổ; hỏi phần đó thuộc ai |
| Không thấy bờ, ruộng gộp chung với nhà bên | Hai hộ đang canh tác chung hoặc đã đổi ruộng miệng | Yêu cầu người bán xác định ranh có người giáp ranh chứng kiến |
Nếu chênh lệch đáng kể, cách sạch nhất là đề nghị đo đạc lại bởi đơn vị có chức năng trước khi ký, và ghi rõ trong hợp đồng giá tính theo diện tích nào. Đo đạc, cắm mốc là việc chuyên môn có bài riêng; ở khâu xem ruộng, việc của bạn là phát hiện và dừng lại hỏi.
Nước, lối vào và công trình đi qua ruộng
Nước vào bằng đường nào. Thửa ruộng không có nước tưới thì giá trị sản xuất giảm hẳn. Hỏi nước dẫn từ kênh nào, có phải đi qua ruộng nhà khác không, có thoả thuận gì với hộ đó không. Đường nước qua ruộng người khác là nguồn tranh chấp kinh điển ở nông thôn.
Thoát nước ra sao. Ruộng trũng nhận nước của cả cánh đồng dễ ngập úng; ruộng cao lại khó lấy nước. Hỏi người làm ruộng quanh đó năm nào ngập, ngập bao lâu.
Lối đi cho người và máy. Máy gặt, máy cày cần lối vào. Thửa nằm giữa cánh đồng, không giáp bờ vùng hay đường nội đồng, thì việc đưa máy vào phụ thuộc thiện chí của hộ bên cạnh. Ghi nhận điều này trước khi tính chuyện làm trang trại.
Đường điện, kênh cấp một, đê bao đi qua. Công trình công cộng đi qua thửa có thể kéo theo hành lang bảo vệ, hạn chế việc xây dựng, đào ao. Hỏi xã và văn phòng đăng ký đất đai xem thửa có nằm trong hành lang nào không.
Mồ mả trên ruộng. Ở nhiều vùng, ruộng có mộ của gia đình người bán hoặc dòng họ. Hỏi thẳng việc di dời, thời điểm, ai chịu chi phí, và ghi vào thoả thuận để tránh khó xử sau này.
Ai đang làm trên thửa ruộng: người thuê, người mượn, người cấy rẽ
Rất nhiều thửa ruộng đem bán đang được người khác canh tác. Chủ ruộng lên thành phố, cho người trong xóm cấy nhờ, có khi thu lại ít lúa mỗi vụ, có khi không lấy gì. Câu chuyện có vẻ nhỏ nhưng khi bạn mua xong, người đang làm có thể không chịu trả ruộng ngay, nhất là khi lúa đang ngoài đồng hoặc họ đã bỏ công cải tạo.
Khi ra đồng, hãy hỏi người đang làm trên thửa đó: anh chị làm từ bao giờ, có giấy tờ gì với chủ ruộng không, có biết chủ đang bán không. Nếu có hợp đồng thuê, đọc thời hạn còn lại. Quyền của người thuê khi chủ bán ruộng là vấn đề cần được giải quyết trước, bằng thoả thuận ba bên hoặc chờ hết hạn.
Nếu người đang làm là người thân của chủ ruộng, như em trai, cháu, hãy cẩn trọng gấp đôi. Đó có thể là người cho rằng mình có phần trong thửa ruộng, vì công sức giữ gìn nhiều năm hoặc vì ruộng vốn là của cha mẹ chung. Một câu "chưa ai hỏi ý kiến nhà này cả" của người đó, nói ở ngoài đồng, có giá trị hơn mọi lời trấn an của người bán. Trường hợp này nên dừng lại cho đến khi gia đình bên bán thống nhất bằng văn bản.
Sau buổi xem ruộng: những việc phải hỏi ở xã
Những gì thấy ngoài đồng cần được xác minh bằng hồ sơ. Sau buổi xem ruộng, hãy đi tiếp các bước sau trước khi đặt cọc:
- Hỏi bộ phận một cửa cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng pháp lý của thửa: có đang thế chấp, có bị kê biên, có đơn tranh chấp không. Người bán là chủ sử dụng có thể xin thông tin này dễ dàng.
- Hỏi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của khu vực có thửa ruộng, đặc biệt nếu bạn định chuyển đổi cây trồng hoặc dựng công trình phục vụ sản xuất.
- Hỏi xem thửa có nằm trong phương án dồn điền đổi thửa đang chuẩn bị hay không; nếu có, vị trí thửa sau này có thể thay đổi.
- Đối chiếu tên người sử dụng đất trên sổ với người đang đứng ra bán: nếu sổ đứng tên hộ gia đình hoặc nhiều người, cần đủ chữ ký của những người có chung quyền.
- Ghi lại mọi phát hiện thành một danh sách, gửi người bán và đề nghị họ giải quyết từng điểm trước khi ký giấy cọc.
Quy định và cách tra cứu có thể khác nhau theo tỉnh, và thông tin trên mạng nhiều khi đã cũ. Một buổi hỏi trực tiếp ở xã tốn nửa ngày, rẻ hơn rất nhiều so với một vụ tranh chấp kéo dài vài năm.
Câu hỏi thường gặp
Sổ ghi diện tích lớn hơn thực tế thì giá tính theo số nào?
Không có câu trả lời mặc định. Hai bên tự thoả thuận và nên ghi thẳng vào hợp đồng: tính theo diện tích trên sổ, theo kết quả đo lại, hay giá trọn thửa. Nếu chênh nhiều, nên đo lại trước khi ký để tránh tranh cãi về sau.
Thửa ruộng không có lối đi riêng có mua được không?
Vẫn có thể giao dịch nếu đủ điều kiện pháp lý, nhưng bạn phải tính đến việc đi qua đất người khác để vào ruộng. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền đối với bất động sản liền kề, nhưng cách thực hiện cụ thể nên thoả thuận rõ với hộ bên cạnh.
Xem ruộng mùa nào là tốt nhất?
Sau thu hoạch dễ thấy bờ thửa và mặt đất, còn mùa mưa hoặc mùa nước nổi cho biết thửa có ngập, có bị cô lập không. Nếu có thời gian, đi xem ở cả hai thời điểm và hỏi người làm ruộng quanh đó.
Có nên nhờ người môi giới dẫn đi xem ruộng không?
Người môi giới địa phương biết đường và biết chủ ruộng, nhưng họ được trả tiền khi giao dịch thành. Hãy tự đối chiếu sổ với thực địa, tự hỏi người giáp ranh, và không để người môi giới giữ bản gốc giấy tờ của bạn.
Thấy có mộ trên ruộng thì có nên mua không?
Đó không phải lý do để bỏ, nhưng phải thoả thuận rõ trước khi ký: mộ có được di dời không, khi nào, ai lo, nếu giữ lại thì lối vào thăm viếng thế nào. Ghi các điểm này vào văn bản có chữ ký của cả gia đình bên bán.