Ở nông thôn, người làm môi giới đất ruộng hiếm khi ngồi văn phòng: đó có thể là ông trưởng thôn đã nghỉ, người chuyên buôn đất trong xã, chủ quán nước đầu làng hay một văn phòng nhà đất ở thị trấn. Họ biết thửa nào đang muốn bán, ai đang muốn mua, giá giao dịch quanh đó dao động ra sao. Với người ở xa có ruộng ở quê, hoặc người thành phố muốn tìm ruộng làm vườn, họ là đầu mối khó thay thế.
Nhưng cũng chính ở nông thôn, chuyện “cò đất” giữ sổ, nhận cọc rồi biến mất, hứa hẹn ruộng sắp lên thổ cư xảy ra nhiều nhất. Bài này giúp bạn kiểm người môi giới theo nguyên lý của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, biết hợp đồng dịch vụ nên có gì, hoa hồng thường tính theo hình thức nào, và những việc không nên giao cho người môi giới dù họ thân đến đâu.
Luật nói gì về người môi giới đất
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản, trong đó có môi giới chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Theo nguyên lý của luật, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới bất động sản; doanh nghiệp làm dịch vụ này phải đáp ứng điều kiện kinh doanh. Chi tiết điều kiện do văn bản hướng dẫn quy định và có thể thay đổi.
Thực tế ở nông thôn, phần lớn người “làm môi giới” ruộng không có chứng chỉ và không thuộc doanh nghiệp nào. Nhiều người chỉ giới thiệu một lần cho người quen rồi nhận tiền cảm ơn, ranh giới giữa giúp đỡ và kinh doanh dịch vụ không phải lúc nào cũng rõ. Điều bạn cần biết là khi làm việc với người không đủ điều kiện, bạn mất đi những bảo đảm mà luật đặt ra cho người hành nghề, như nghĩa vụ trung thực về thông tin, trách nhiệm bồi thường của doanh nghiệp.
Luật cũng đặt ra những việc người môi giới không được làm, theo tinh thần chung là không được đồng thời vừa môi giới vừa là một bên trong giao dịch mình môi giới, không được cung cấp thông tin sai sự thật về bất động sản. Một người môi giới đứng ra mua lại chính thửa ruộng bạn nhờ họ bán, với giá thấp, rồi bán lại cao hơn, là dấu hiệu cần dừng lại hỏi.
Câu hỏi để kiểm người môi giới
Không cần hỏi dồn dập như thẩm vấn; lồng vào câu chuyện là được. Câu trả lời giúp bạn biết đang làm việc với ai.
| Câu hỏi | Vì sao nên hỏi | Câu trả lời đáng yên tâm |
|---|---|---|
| Anh, chị làm cho doanh nghiệp hay sàn nào? | Biết ai chịu trách nhiệm khi có sai sót | Nêu được tên doanh nghiệp, có hợp đồng dịch vụ in sẵn |
| Có chứng chỉ hành nghề không? | Điều kiện hành nghề theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 | Cho xem chứng chỉ, không né tránh |
| Đã giao dịch ruộng ở xã này bao lâu? | Người quen địa bàn biết rõ quy hoạch, đường nước, tranh chấp cũ | Kể được vài giao dịch, không phóng đại |
| Phí tính thế nào, trả khi nào? | Tránh tranh cãi sau | Nói rõ hình thức, chỉ thu khi việc thành hoặc theo mốc rõ ràng |
| Có đang làm cho cả bên mua lẫn bên bán không? | Phát hiện xung đột lợi ích | Nói thật và đồng ý ghi vào hợp đồng |
| Có giữ sổ hay nhận tiền cọc hộ không? | Đây là hai điểm rủi ro lớn nhất | Không giữ sổ, không nhận tiền |
Người môi giới tử tế không ngại những câu hỏi này. Người né tránh, nói “cứ tin em”, hay hối thúc quyết định trong ngày thì nên chậm lại.
Hợp đồng dịch vụ môi giới nên ghi những gì
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản lập thành văn bản. Với ruộng, một hợp đồng đủ ý thường gồm:
- Thông tin hai bên, và nếu người môi giới thuộc doanh nghiệp thì tên doanh nghiệp.
- Thửa ruộng cụ thể: số tờ, số thửa, diện tích, loại đất; hoặc với người tìm mua thì mô tả nhu cầu: vùng, loại đất, diện tích mong muốn, mục đích sử dụng.
- Việc người môi giới phải làm: tìm khách, dẫn xem, cung cấp thông tin trung thực, hỗ trợ hẹn công chứng.
- Việc người môi giới không được làm: không ký thay, không nhận tiền thay, không giữ bản chính giấy chứng nhận, không quảng cáo sai về loại đất, quy hoạch.
- Thù lao hoặc hoa hồng: hình thức tính, thời điểm trả, ai trả, trường hợp không phải trả.
- Thời hạn hợp đồng, có độc quyền hay không, cách chấm dứt.
- Cách giải quyết khi có tranh chấp giữa hai bên.
Nếu người môi giới không có mẫu hợp đồng, hai bên có thể tự viết một văn bản ngắn theo các ý trên, có chữ ký. Một tờ giấy đơn giản vẫn hơn lời hứa miệng khi chuyện tiền bạc phát sinh.
Hoa hồng tính theo những hình thức nào
Tính theo phần trăm giá trị giao dịch. Hình thức phổ biến nhất. Ưu điểm là người môi giới có động lực tìm giá tốt; nhược điểm là khi giá thấp mà giao dịch nhanh thì người môi giới vẫn có lợi, nên đừng để họ tự quyết giá.
Khoản cố định thoả thuận trước. Hợp với giao dịch nhỏ hoặc khi bạn đã tự tìm được khách, chỉ nhờ người môi giới lo phần kết nối thủ tục.
Chỉ trả khi giao dịch thành. Nên ghi rõ “thành” nghĩa là gì: ký đặt cọc, ký công chứng, hay đã sang tên. Ghi mốc cụ thể tránh cãi nhau khi giao dịch đổ giữa chừng.
Phí khi giao dịch đổ. Nếu bên mua bỏ cọc hoặc bên bán đổi ý sau khi người môi giới đã làm xong phần việc, có trả phí hay không là điều nên ghi sẵn. Thiếu điều khoản này, hai bên dễ cãi nhau đúng lúc giao dịch đã không thành.
Ai trả. Ở nhiều vùng bên bán trả, có nơi hai bên chia. Đây là chuyện thoả thuận; điều quan trọng là ghi rõ, và nếu người môi giới thu của cả hai bên thì cả hai đều phải biết.
Khi bạn là người nhờ môi giới tìm mua ruộng
Phần lớn lời khuyên về môi giới dành cho người bán, nhưng người thành phố muốn tìm ruộng làm vườn, chủ trang trại muốn gom thêm ruộng cũng cần người môi giới, và họ dễ bị thiệt hơn vì không biết địa bàn. Việc đầu tiên là mô tả nhu cầu cho rõ: muốn ruộng ở vùng nào, loại đất gì, diện tích chừng nào, định dùng vào việc gì. Người mua nói “cứ đất rẻ là được” sẽ được dẫn đi xem những thửa khó bán nhất.
Hãy nói thật mục đích sử dụng. Nếu bạn định làm nhà vườn, người môi giới tử tế sẽ nói ngay rằng đất trồng lúa không xây nhà được và việc chuyển mục đích phụ thuộc kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu họ gật đầu “làm được hết”, đó là dấu hiệu nên tìm người khác. Với đất trồng lúa, hỏi trước bản thân bạn có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng hay không.
Đừng trả “phí xem đất”, “phí dẫn đi” trước khi có thửa phù hợp, trừ khi đã thoả thuận rõ bằng văn bản một khoản cho công đi lại. Khi đã ưng một thửa, tự đi kiểm thông tin tại bộ phận một cửa cấp xã, hỏi hộ liền kề về đường nước, tranh chấp, rồi mới bàn tới đặt cọc.
Những việc không nên giao cho người môi giới
Có bốn việc, dù người môi giới thân thiết đến đâu, bạn cũng nên giữ trong tay mình. Thứ nhất là bản chính giấy chứng nhận: người môi giới chỉ cần bản chụp để giới thiệu. Thứ hai là tiền: tiền đặt cọc và tiền chuyển nhượng đi thẳng giữa bên mua và bên bán, vào tài khoản đứng tên người có quyền bán.
Thứ ba là quyền ký: người môi giới không nên được uỷ quyền ký hợp đồng chuyển nhượng hay đặt cọc thay bạn. Thứ tư là những lời cam kết về pháp lý: người môi giới nói ruộng “sắp lên thổ cư”, “quy hoạch đường sắp về”, “làm sổ được ngay” thì bạn tự kiểm tại bộ phận một cửa cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai, không tin theo lời.
Giữ bốn việc này trong tay không làm khó người môi giới tử tế; nó chỉ loại bỏ khả năng một người môi giới xấu gây thiệt hại lớn. Người môi giới thật sự giỏi nghề sẽ hiểu và thậm chí còn chủ động đề nghị như vậy để khách yên tâm.
Tìm người môi giới ở địa phương từ đâu
Cách truyền thống là hỏi người thân ở quê, trưởng thôn, cán bộ hợp tác xã xem ai hay làm việc này và có tiếng thế nào. Ở nông thôn, tiếng tăm lan rất nhanh: người từng giữ sổ không trả, người từng ăn chênh lệch giá, cả xã đều biết. Hỏi hai ba người độc lập sẽ cho bạn bức tranh khá chính xác.
Với người ở xa không còn người quen ở quê, bạn có thể để lại nhu cầu cho Ruộng Đất để được nối với văn phòng công chứng hoặc người môi giới đất ở địa phương. Việc nối chỉ là bước đầu; bạn vẫn tự hỏi những câu ở bảng trên, đọc hợp đồng dịch vụ và quyết định có làm việc với họ hay không.
Dù tìm qua kênh nào, hãy giữ nguyên tắc so sánh: nói chuyện với ít nhất hai người môi giới trước khi ký hợp đồng độc quyền với ai. Họ sẽ cho bạn hai góc nhìn khác nhau về giá giao dịch quanh khu vực và về thời gian có thể bán được, giúp bạn không bị một người dẫn dắt.
Câu hỏi thường gặp
Người môi giới không có chứng chỉ thì hợp đồng với họ có giá trị không?
Hợp đồng dân sự giữa hai bên vẫn có thể được xem xét, nhưng bạn mất đi những bảo đảm luật đặt ra cho hoạt động môi giới có điều kiện. Hỏi luật sư nếu có tranh chấp về phí; tốt nhất là chọn người đủ điều kiện ngay từ đầu.
Có nên ký hợp đồng môi giới độc quyền bán ruộng không?
Độc quyền giúp người môi giới đầu tư công sức hơn, nhưng ràng buộc bạn trong thời hạn hợp đồng. Nếu ký, nên giới hạn thời gian ngắn và ghi rõ trường hợp bạn tự tìm được khách thì có phải trả phí không.
Người môi giới đòi phí trước khi tìm được khách có hợp lý không?
Có thể thoả thuận một khoản cho việc cụ thể như đi đo, chụp ảnh, đăng tin, nhưng phải ghi rõ khoản đó dùng vào việc gì. Đòi một khoản lớn trước mà không nói rõ dùng làm gì là dấu hiệu cần cẩn thận.
Người môi giới làm cho cả bên mua và bên bán có sai không?
Đây là tình huống xung đột lợi ích. Nếu cả hai bên đều biết và đồng ý, ghi vào hợp đồng, thì minh bạch hơn. Nếu bạn phát hiện người môi giới giấu việc thu phí của bên kia, hãy cân nhắc lại mức độ tin cậy.
Mua ruộng qua môi giới có cần tự kiểm tra lại thông tin không?
Cần. Thông tin về loại đất, quy hoạch, tranh chấp, thế chấp phải tự kiểm tại văn phòng đăng ký đất đai và bộ phận một cửa cấp xã. Người môi giới giúp tìm, không thay được việc kiểm tra của chính bạn.
