Uỷ quyền là cách người ở xa bán ruộng ở quê mà không phải về, nhưng cũng là con đường nhiều gia đình mất trắng thửa ruộng vì giao quá rộng cho một người. Một hợp đồng uỷ quyền viết “toàn quyền quyết định” cho phép người được uỷ quyền bán với giá họ muốn, cho người họ chọn, và trong nhiều trường hợp cả nhận tiền. Khi có chuyện, người uỷ quyền chỉ còn cách đòi lại từ chính người mình đã tin.
Bài này giải thích uỷ quyền theo nguyên lý của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2024, cách viết phạm vi đủ chặt mà vẫn làm được việc, thời hạn, cách chấm dứt. Mẫu cụ thể từng tổ chức hành nghề công chứng có thể khác nhau, nên mang bản nháp của mình tới để công chứng viên xem. Nếu thửa ruộng có giá trị lớn hoặc nhiều người cùng quyền, hỏi thêm luật sư.
Uỷ quyền là gì, hiệu lực bao lâu
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng uỷ quyền là thoả thuận theo đó bên được uỷ quyền nhân danh và thực hiện công việc cho bên uỷ quyền. Mọi việc người được uỷ quyền làm trong phạm vi uỷ quyền đều ràng buộc người uỷ quyền như chính họ làm. Đó là lý do phạm vi uỷ quyền quan trọng hơn bất cứ thứ gì khác trong văn bản.
Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận; nếu không thoả thuận và pháp luật không quy định khác thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm kể từ ngày xác lập. Uỷ quyền cũng chấm dứt khi một trong hai bên qua đời, khi công việc đã hoàn thành, hoặc khi một bên đơn phương chấm dứt theo quy định. Điểm chấm dứt khi một bên qua đời là lý do vì sao dùng uỷ quyền thay cho mua bán là rất nguy hiểm, sẽ nói ở phần sau.
Về nơi ký, Luật Công chứng 2024 cho phép công chứng văn bản uỷ quyền liên quan đến bất động sản mà không bị giới hạn ở tỉnh nơi có đất. Vì vậy người sống ở Hà Nội có thể ký uỷ quyền bán ruộng ở Bắc Ninh tại một tổ chức hành nghề công chứng ở Hà Nội. Người ở nước ngoài có thể ký tại cơ quan đại diện của Việt Nam.
Giấy uỷ quyền hay hợp đồng uỷ quyền
Ngoài đời người ta dùng lẫn hai từ, nhưng về bản chất có khác. Hợp đồng uỷ quyền có hai bên cùng ký, bên được uỷ quyền đồng ý nhận việc, có quyền và nghĩa vụ rõ ràng, có thể thoả thuận thù lao. Giấy uỷ quyền là văn bản do một người lập để giao một việc cho người khác, thường dùng cho việc đơn giản như nộp hồ sơ, nhận kết quả.
Với việc ký hợp đồng chuyển nhượng ruộng, công chứng viên và văn phòng đăng ký đất đai thường đòi hợp đồng uỷ quyền có công chứng hoặc chứng thực, vì đây là việc định đoạt tài sản có giá trị. Với việc chỉ nộp hồ sơ đăng ký biến động hay nhận giấy chứng nhận, giấy uỷ quyền có chứng thực chữ ký có thể đủ. Hỏi nơi sẽ tiếp nhận để biết họ chấp nhận loại nào.
Một cách làm an toàn là tách hai văn bản: hợp đồng uỷ quyền chỉ để ký hợp đồng chuyển nhượng với người mua đã xác định, và giấy uỷ quyền riêng để nộp hồ sơ, nhận kết quả. Việc nào hết thì văn bản đó hết tác dụng, không để một văn bản rộng tồn tại lâu.
Viết phạm vi uỷ quyền cho chặt
Phạm vi càng cụ thể, người được uỷ quyền càng khó làm sai và người mua càng yên tâm. Một phạm vi uỷ quyền bán ruộng chặt chẽ thường nêu:
- Đúng một thửa ruộng: số tờ, số thửa, diện tích, số phát hành giấy chứng nhận. Không viết chung chung kiểu “các thửa đất đang đứng tên người uỷ quyền”.
- Việc được làm: ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đó, với bên mua là ai nếu đã biết, theo các điều kiện về giá và cách thanh toán đã thống nhất.
- Việc không được làm: không được thế chấp, không được cho thuê, không được tặng cho, không được uỷ quyền lại cho người khác.
- Về tiền: ghi rõ tiền chuyển nhượng do bên mua chuyển thẳng vào tài khoản đứng tên người uỷ quyền; người được uỷ quyền không nhận tiền thay.
- Về đặt cọc: nếu không muốn người được uỷ quyền nhận cọc, ghi rõ.
- Thời hạn ngắn, đủ để làm xong việc, ví dụ giả định vài tháng; hết hạn mà chưa bán thì uỷ quyền chấm dứt.
- Nghĩa vụ báo cáo: người được uỷ quyền báo cho người uỷ quyền trước khi ký và gửi bản sao hợp đồng sau khi ký.
Câu “được toàn quyền quyết định giá cả, phương thức thanh toán, nhận tiền và thực hiện mọi thủ tục” là câu bạn nên gạch đi nếu không có lý do đặc biệt. Đó là câu xuất hiện trong rất nhiều vụ mất ruộng.
Uỷ quyền rộng và uỷ quyền hẹp
So sánh hai cách viết giúp thấy rõ rủi ro nằm ở đâu.
| Nội dung | Uỷ quyền rộng | Uỷ quyền hẹp |
|---|---|---|
| Tài sản | Mọi thửa đất đứng tên | Một thửa ghi rõ số tờ, số thửa |
| Việc được làm | Bán, tặng, thế chấp, cho thuê | Chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đó |
| Giá | Do người được uỷ quyền quyết định | Theo điều kiện đã thống nhất, báo trước khi ký |
| Tiền | Người được uỷ quyền nhận thay | Bên mua chuyển thẳng cho người uỷ quyền |
| Uỷ quyền lại | Được | Không được |
| Thời hạn | Không ghi hoặc rất dài | Ngắn, gắn với việc cụ thể |
Uỷ quyền hẹp có nhược điểm là nếu điều kiện thay đổi, ví dụ người mua đổi ý, phải làm lại văn bản. Nhưng một lần làm lại tốn ít hơn nhiều so với rủi ro của một văn bản rộng.
Người mua cũng thích uỷ quyền hẹp hơn người bán tưởng. Một người mua cẩn thận khi thấy văn bản uỷ quyền rộng, không nêu giá, cho phép nhận tiền thay, sẽ lo rằng người bán thật không biết giao dịch đang diễn ra và sau này có thể phản đối. Văn bản hẹp, khớp với điều kiện mua bán, làm giao dịch trôi chảy hơn.
Chọn người được uỷ quyền và theo dõi việc họ làm
Người được uỷ quyền bán ruộng thường là anh chị em ruột, cháu, hoặc người hàng xóm thân ở quê. Tiêu chí quan trọng không phải là thân nhất mà là người có hiểu biết về thửa ruộng, không có quyền lợi riêng trong giao dịch, và có thời gian đi lại làm thủ tục. Người đang nợ tiền, đang muốn mua chính thửa ruộng đó, hay đang có mâu thuẫn với người khác trong gia đình là lựa chọn nên tránh.
Giao việc xong không có nghĩa là buông. Hãy thống nhất với người được uỷ quyền một cách báo tin cụ thể: gửi ảnh dự thảo hợp đồng trước khi ký, gọi điện ngay khi bên mua đặt cọc, gửi bản chụp hợp đồng đã công chứng và giấy biên nhận hồ sơ đăng ký biến động. Những mốc này giúp bạn phát hiện sớm nếu có gì lệch so với điều đã bàn.
Nếu có thể, nhờ thêm một người thứ hai trong gia đình cùng theo dõi, không cần uỷ quyền, chỉ để có thêm một đôi mắt. Với người ở nước ngoài, cách này đặc biệt có ích vì chênh lệch múi giờ và khoảng cách làm việc liên lạc chậm hơn.
Khi uỷ quyền bị dùng thay cho mua bán
Ở nông thôn vẫn còn cách “mua ruộng bằng uỷ quyền”: người mua trả tiền, người bán ký hợp đồng uỷ quyền cho người mua toàn quyền với thửa ruộng, thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng. Lý do thường là người mua không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, hoặc hai bên muốn né thủ tục, né nghĩa vụ tài chính.
Với người mua, đây là cái bẫy lớn. Uỷ quyền chấm dứt khi người uỷ quyền qua đời, khi đó thửa ruộng trở thành di sản của người bán và người mua phải đi đòi từ những người thừa kế. Người bán cũng có thể đơn phương chấm dứt uỷ quyền theo quy định. Trong khi đó, sổ vẫn đứng tên người bán, mọi giao dịch khác vẫn có thể xảy ra.
Với người bán, cách này cũng không yên: người được uỷ quyền có thể dùng thửa ruộng thế chấp vay tiền, rồi người bán vẫn là người đứng tên trên giấy tờ. Nếu thật sự mua bán, hãy làm hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên mua không đủ điều kiện nhận đất trồng lúa, đó là câu trả lời rằng giao dịch này không nên làm theo cách đó.
Chấm dứt, huỷ uỷ quyền khi cần
Nếu bạn muốn thu hồi uỷ quyền, hoặc thấy người được uỷ quyền có dấu hiệu làm sai, hãy làm ngay theo trình tự sau.
- Thông báo bằng văn bản cho người được uỷ quyền về việc chấm dứt, giữ bằng chứng đã gửi.
- Đến tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng uỷ quyền để làm thủ tục chấm dứt hoặc huỷ theo quy định; hỏi trước giấy tờ cần mang.
- Thông báo cho những người thứ ba có thể giao dịch với người được uỷ quyền: người định mua, văn phòng đăng ký đất đai nơi có ruộng.
- Đòi lại bản chính giấy chứng nhận nếu đã giao cho người được uỷ quyền.
- Nếu người được uỷ quyền đã ký giao dịch vượt phạm vi, hỏi luật sư ngay về việc yêu cầu tuyên bố giao dịch không ràng buộc mình.
Đơn phương chấm dứt uỷ quyền có thể phải bồi thường nếu là uỷ quyền có thù lao và gây thiệt hại cho bên kia. Hỏi công chứng viên về hệ quả trước khi gửi thông báo.
Uỷ quyền không thù lao giữa người thân thường chấm dứt được nhẹ nhàng hơn, nhưng vẫn phải báo trước một thời gian hợp lý. Làm đúng các bước giúp tránh tình huống người được uỷ quyền chưa biết mình đã hết quyền và vẫn đi ký giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng uỷ quyền bán ruộng có phải công chứng không?
Trên thực tế, để người được uỷ quyền ký được hợp đồng chuyển nhượng ruộng tại tổ chức hành nghề công chứng, văn bản uỷ quyền thường phải được công chứng hoặc chứng thực. Hỏi công chứng viên nơi sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng về hình thức họ chấp nhận.
Người được uỷ quyền có được nhận tiền bán ruộng không?
Chỉ khi phạm vi uỷ quyền cho phép. Nếu không muốn rủi ro, ghi rõ tiền chuyển nhượng phải chuyển thẳng vào tài khoản đứng tên người uỷ quyền, và người được uỷ quyền không được nhận tiền thay.
Ruộng của hộ gia đình thì ai phải ký uỷ quyền?
Những thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ mà không trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng đều phải uỷ quyền cho người ký thay. Công chứng viên sẽ hỏi giấy tờ xác định thành viên hộ ở thời điểm được giao đất.
Uỷ quyền xong người uỷ quyền mất thì hợp đồng bán ruộng đã ký có còn hiệu lực không?
Hợp đồng chuyển nhượng đã ký hợp lệ trong lúc uỷ quyền còn hiệu lực không mất đi chỉ vì người uỷ quyền mất sau đó. Nhưng những việc chưa làm thì người được uỷ quyền không còn quyền làm. Hỏi luật sư về trường hợp cụ thể.
Có thể uỷ quyền cho người môi giới ký bán ruộng không?
Về pháp lý có thể uỷ quyền cho bất kỳ ai có năng lực hành vi dân sự. Nhưng giao quyền ký và nhận tiền cho người môi giới là rủi ro lớn. Người môi giới chỉ nên làm việc kết nối, còn việc ký hợp đồng do chính bạn hoặc người thân tin cậy làm.
