Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu thường viết cho đất ở: có giá, có cách thanh toán, có nghĩa vụ các bên, có cam kết không tranh chấp. Với một thửa ruộng, những thứ hay gây cãi nhau nhất lại nằm ngoài các ô đó: lúa đang xanh trên ruộng của ai, bao giờ người mua được xuống đồng, đường nước qua bờ có còn không, người đang thuê ruộng xử lý thế nào, cái giếng khoan và mái chòi ai lấy.
Bài này liệt kê các điều khoản riêng nên bổ sung khi chuyển nhượng ruộng, theo nguyên lý tự do thoả thuận của Bộ luật Dân sự 2015. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của từng điều khoản; bạn chỉ cần biết mình muốn thoả thuận điều gì và nói ra trước buổi ký. Với thửa ruộng có tình huống phức tạp, nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư soạn giúp.
Vụ lúa, hoa màu đang trên ruộng
Ruộng hiếm khi để trống đúng ngày ký hợp đồng. Nếu lúa đang thì con gái hay sắp gặt, hai bên cần thống nhất ai thu hoạch vụ đó. Cách phổ biến là bên bán được thu hoạch nốt vụ đang trồng, bàn giao ruộng sau khi gặt; hoặc bên mua nhận ruộng ngay và trả cho bên bán một khoản tương ứng với công và vật tư đã bỏ ra. Cả hai cách đều được, miễn là ghi rõ.
Điều khoản nên có: tên cây trồng đang trên ruộng, ai được thu hoạch, hạn chót thu hoạch, tình trạng ruộng khi bàn giao như đã gặt sạch, không đốt rơm trên ruộng nếu bên mua không muốn. Với cây ngắn ngày như rau màu nhiều lứa, ghi rõ lứa cuối cùng bên bán được thu.
Nếu thời tiết làm vụ chậm, ví dụ giả định mưa kéo dài khiến lúa chín muộn, ai chịu phần chậm bàn giao. Một câu ngắn “trường hợp thiên tai làm chậm thu hoạch, thời điểm bàn giao lùi tương ứng” tránh được tranh cãi.
Ngược lại, nếu bên mua muốn nhận ruộng ngay để kịp làm vụ mới, có thể thoả thuận bên bán gặt sớm, hoặc bên mua trả một khoản cho lúa non. Đây là chuyện tiền bạc nên ghi số tiền cụ thể mà hai bên đã chốt và thời điểm trả, không để chung chung “bên mua hỗ trợ một phần”. Chính những câu chung chung kiểu đó là nguồn cãi nhau ở vụ gặt.
Bờ thửa, mương, đường nước và lối ra ruộng
Thửa ruộng không tồn tại một mình: nó nhận nước từ một con mương, thoát nước qua một bờ, có lối đi ra từ đường làng. Những thứ này có khi nằm trên đất của thửa, có khi trên đất của hộ bên cạnh theo thoả thuận cũ, có khi là đất thuỷ lợi chung. Hợp đồng mẫu không nhắc tới, và người mua chỉ phát hiện khi mùa vụ đầu tiên không lấy được nước.
Nên ghi trong hợp đồng hoặc phụ lục: nguồn nước tưới của thửa ruộng lấy từ đâu, đi qua đâu; lối đi ra ruộng; những thoả thuận với hộ liền kề mà bên bán đang có về đường nước, lối đi. Bên bán cam kết đã thông báo đầy đủ các thoả thuận đó. Nếu có văn bản thoả thuận cũ với hàng xóm, đính kèm bản sao.
Quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự 2015 gắn với thửa đất nên về nguyên lý đi theo thửa khi đổi chủ, nhưng ghi vào hợp đồng giúp người mua biết mình được hưởng gì và có nghĩa vụ gì với hàng xóm. Bờ thửa chung với hộ bên cạnh thì ghi rõ hiện trạng, không cam kết những gì bên bán không có quyền.
Ruộng đang cho thuê hoặc có người làm giúp
Bán ruộng đang cho thuê là chuyện thường. Hợp đồng thuê vẫn ràng buộc nếu chưa hết hạn, và người mua có thể phải tôn trọng quyền của người thuê, tuỳ thoả thuận trong hợp đồng thuê và quy định áp dụng. Trước khi ký chuyển nhượng, bên bán nên cho bên mua xem hợp đồng thuê, và ba bên cùng thống nhất: người thuê làm tiếp đến hết hạn với chủ mới, hay chấm dứt sớm có bồi thường.
Điều khoản nên có: ruộng đang cho ai thuê, đến khi nào, tiền thuê đã trả tới vụ nào; ai chịu trách nhiệm chấm dứt hợp đồng thuê và bồi thường cho người thuê nếu có; thời điểm người mua thực sự nhận ruộng. Nếu là người làm giúp không có hợp đồng, bên bán cam kết lấy lại ruộng trước ngày bàn giao.
Đừng để người thuê biết tin bán ruộng qua lời đồn. Một cuộc nói chuyện sớm giữa ba bên giúp tránh tình huống người thuê không chịu giao ruộng cho người mua mới, kéo theo một vụ tranh chấp mà người mua không hề muốn.
Giếng, chòi, nhà màng, cây lâu năm trên ruộng
Ngoài lúa, nhiều thửa ruộng có những thứ người bán đã đầu tư: giếng khoan, máy bơm đặt cố định, chòi canh, nhà màng nhà lưới, hàng cây ăn quả trồng trên bờ, ao nhỏ đào ở góc ruộng. Hợp đồng mẫu ghi “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không nói gì về những thứ này, và đến khi bàn giao, bên bán tháo máy bơm, dỡ nhà màng, chặt cây, bên mua thấy mình bị lấy mất phần đã tính vào giá.
Cách tránh là liệt kê từng tài sản trong một phụ lục: tên, vị trí, tình trạng, và quyết định chuyển theo đất hay bên bán mang đi. Nếu bên bán mang đi, ghi thời hạn dỡ và tình trạng mặt đất sau khi dỡ, ví dụ lấp hố, dọn cọc. Nếu chuyển theo đất, ghi rõ giá đã bao gồm.
Với các công trình trên đất trồng lúa như chòi, nhà màng, cần lưu ý chúng có được xây dựng đúng quy định không. Nếu là công trình vi phạm, người mua có thể nhận theo cả nghĩa vụ phải tháo dỡ hoặc khắc phục. Hỏi bộ phận một cửa cấp xã về tình trạng các công trình này trước khi đồng ý nhận chúng như tài sản có giá.
Lập biên bản bàn giao thực địa
Hợp đồng là giấy, thửa ruộng là đất. Biên bản bàn giao nối hai thứ đó lại. Trình tự gợi ý:
- Hẹn ngày bàn giao theo mốc trong hợp đồng, mời cả hộ liền kề hoặc trưởng thôn làm chứng nếu được.
- Cùng đi hết các cạnh thửa, đối chiếu với sơ đồ thửa trên giấy chứng nhận; chụp ảnh các góc ruộng và mốc ranh.
- Kiểm tình trạng ruộng: đã thu hoạch chưa, có rác, rơm, vật tư bỏ lại không, bờ có sạt không.
- Kiểm từng tài sản trong phụ lục: còn, mất, đúng tình trạng hay không.
- Ghi các thoả thuận về đường nước, lối đi đã được bên bán giới thiệu với hộ liền kề.
- Hai bên và người làm chứng ký biên bản, mỗi bên giữ một bản kèm ảnh.
Biên bản bàn giao không cần công chứng, nhưng nên viết rõ ràng, có ngày tháng. Nếu sau này hàng xóm cãi về ranh giới hay đường nước, đây là giấy đầu tiên người mua cần tới.
Các điều khoản riêng nên thêm
Bảng dưới gom các điều khoản theo chủ đề để bạn mang tới buổi làm việc với công chứng viên.
| Chủ đề | Nên ghi gì | Vì sao |
|---|---|---|
| Cây trồng trên ruộng | Ai thu hoạch vụ đang trồng, hạn chót, tình trạng khi giao | Tránh cãi nhau về lúa, hoa màu |
| Thời điểm bàn giao | Ngày cụ thể hoặc mốc sau thu hoạch, có biên bản bàn giao thực địa | Xác định khi nào bên mua được canh tác |
| Nguồn nước, lối đi | Mô tả nguồn nước, lối ra ruộng, thoả thuận với hộ liền kề | Bảo đảm thửa ruộng dùng được |
| Người đang thuê | Hợp đồng thuê, thời hạn, ai chấm dứt và bồi thường | Tránh tranh chấp với người thuê |
| Tài sản trên ruộng | Giếng, chòi, nhà màng, cây lâu năm: chuyển theo hay bên bán dỡ đi | Tránh hiểu lầm về giá đã bao gồm gì |
| Điều kiện hoàn tiền | Nếu không đăng ký được vì lý do pháp lý thì xử lý thế nào | Bảo vệ cả hai bên |
Mỗi dòng trong bảng có thể là một câu ngắn trong hợp đồng. Điều quan trọng không phải câu chữ hoa mỹ mà là hai bên hiểu giống nhau và cùng ký.
Nếu không muốn đưa quá nhiều chi tiết vào hợp đồng công chứng, có thể lập phụ lục hoặc văn bản thoả thuận riêng cùng ngày, có chữ ký hai bên. Hỏi công chứng viên xem phụ lục nên công chứng cùng hay để riêng, vì giá trị chứng minh của hai cách khác nhau khi có tranh chấp.
Giá, thanh toán theo đợt và điều kiện hoàn tiền
Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng phải là giá thật hai bên thoả thuận. Ghi giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ thuế là việc rủi ro: nếu sau này có tranh chấp, giá ghi trong hợp đồng là căn cứ đầu tiên để tính hoàn tiền, phạt, bồi thường; và việc khai sai giá có thể bị xử lý. Danh mục giá đất và thuế phí của trang có bài riêng về chuyện này.
Ruộng thường được thanh toán theo đợt: đợt khi ký công chứng, đợt khi có kết quả đăng ký biến động. Hợp đồng nên ghi rõ số đợt, mốc của từng đợt, chuyển vào tài khoản của ai. Với đợt cuối, gắn với mốc người mua đã được đăng ký là cách cân bằng rủi ro cho cả hai bên.
Điều kiện hoàn tiền là phần hay bị bỏ qua. Nếu hồ sơ đăng ký biến động bị trả vì người mua không đủ điều kiện nhận đất trồng lúa, vì thửa ruộng có vướng mắc chưa phát hiện, thì xử lý thế nào: huỷ hợp đồng, hoàn tiền trong bao lâu, ai chịu các khoản phí đã nộp. Viết trước khi có chuyện dễ hơn nhiều so với cãi nhau sau.
Câu hỏi thường gặp
Có được thêm điều khoản riêng vào hợp đồng mẫu của văn phòng công chứng không?
Được. Hợp đồng mẫu chỉ là khung; các bên được thoả thuận thêm miễn không trái luật và đạo đức xã hội. Nói trước với công chứng viên để họ đưa vào dự thảo và kiểm tra tính hợp pháp.
Bàn giao ruộng có cần lập biên bản không?
Nên lập. Biên bản bàn giao thực địa ghi ngày, hiện trạng ruộng, mốc ranh, tài sản trên đất, có chữ ký hai bên và người làm chứng. Đây là chứng cứ quan trọng nếu sau này có tranh cãi về hiện trạng hay ranh giới.
Người mua có phải chịu hợp đồng thuê ruộng mà chủ cũ đã ký không?
Tuỳ nội dung hợp đồng thuê và quy định áp dụng; nhiều trường hợp người thuê vẫn được tiếp tục đến hết hạn. Hỏi công chứng viên và thoả thuận rõ ba bên trước khi ký chuyển nhượng.
Cây lâu năm trên ruộng có tính vào giá chuyển nhượng không?
Đó là chuyện thoả thuận. Nếu cây chuyển theo đất, nên ghi rõ trong hợp đồng là giá đã bao gồm cây trồng, tài sản trên đất. Nếu bên bán muốn chặt, đánh đi, ghi thời hạn và tình trạng đất sau khi dỡ.
Có nên ghi điều khoản phạt nếu bên bán chậm bàn giao ruộng không?
Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thoả thuận phạt vi phạm. Một điều khoản phạt hợp lý giúp tăng tính ràng buộc, nhưng mức phạt và cách tính nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư để không bị coi là không hợp lệ.
