Người thuê ruộng chỉ được sử dụng đất đúng mục đích và đúng thoả thuận; đổ đất nâng nền, đào ao, lấy đất mặt, xây công trình hay dùng hoá chất làm đất bạc màu khi chưa được đồng ý là vi phạm hợp đồng, và có thể còn vi phạm quy định về sử dụng đất trồng lúa. Chủ ruộng có quyền yêu cầu dừng, khôi phục, bồi thường, và khi vi phạm nghiêm trọng thì đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Bài này giúp chủ ruộng xử lý từng bước, đồng thời giúp người thuê biết ranh giới của việc cải tạo hợp pháp. Không phải mọi thay đổi trên ruộng đều là làm hỏng; nhiều việc là cải tạo có lợi nếu được đồng ý trước.
Những dạng làm hỏng ruộng hay gặp
Qua các vụ việc ở nông thôn, những dạng sau thường dẫn tới tranh chấp giữa chủ ruộng và người thuê:
- Đổ đất nâng nền. Người thuê đổ đất để trồng cây ăn quả, làm vườn ươm, có khi để làm bãi tập kết. Mặt ruộng cao lên, mất khả năng cấy lúa, ảnh hưởng dòng nước của ruộng bên cạnh.
- Đào ao. Đào ruộng thành ao nuôi cá, nuôi tôm. Đất lúa chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản cần tuân thủ quy định về chuyển đổi, và đào sâu thì gần như không thể trả lại mặt ruộng như cũ.
- Lấy đất mặt. Bán lớp đất màu cho lò gạch hoặc nơi khác. Đây là dạng làm hỏng nặng nhất vì lớp đất canh tác mất đi phải nhiều năm mới phục hồi.
- Lạm dụng hoá chất. Dùng thuốc diệt cỏ, phân hoá học quá mức, đất chai, chua, nhiễm tồn dư.
- Bỏ rác thải nông nghiệp. Bao bì thuốc, màng phủ, ống tưới hỏng bỏ lại khi trả ruộng.
- Xây công trình trái phép. Lán biến thành nhà, chuồng trại kiên cố không được đồng ý.
- Phá bờ, mốc. Gộp thửa với ruộng khác, mất ranh giới.
Ranh giới giữa cải tạo và làm hỏng
Không phải mọi thay đổi đều là làm hỏng. Bón vôi khử chua, bón phân hữu cơ, khơi lại mương, làm hệ thống tưới, san phẳng mặt ruộng cho đều nước là cải tạo có lợi, làm ruộng tốt hơn khi trả lại. Ranh giới nằm ở ba câu hỏi: thay đổi đó có làm mất khả năng sử dụng đúng loại đất ghi trên giấy không, có được chủ ruộng đồng ý không, và có trả lại được như cũ khi hết hạn không.
Đổ đất nâng nền để trồng cây lâu năm trên đất lúa, đào ao trên đất lúa, đều đụng câu hỏi thứ nhất: Luật Đất đai 2024 bảo vệ đất trồng lúa, việc chuyển sang loại đất khác phải theo quy định và thường phải được phép. Ngay cả khi chủ ruộng đồng ý, nếu thủ tục chưa được làm thì người sử dụng đất vẫn có thể bị xử lý vi phạm. Chủ ruộng đứng tên trên giấy nên lưu ý vì trách nhiệm trước cơ quan nhà nước có thể đến với mình.
Vì vậy, người thuê muốn cải tạo lớn nên hỏi chủ ruộng bằng văn bản, nêu rõ việc định làm, và cùng hỏi bộ phận một cửa cấp xã xem có cần thủ tục gì không. Chủ ruộng không nên đồng ý miệng cho những việc thay đổi mặt ruộng.
Khi phát hiện ruộng bị làm hỏng: các bước cho chủ ruộng
Phản ứng đúng trong mấy ngày đầu quyết định việc đòi bồi thường và khôi phục về sau:
- Ghi nhận hiện trạng. Chụp ảnh, quay video từ nhiều góc, có mốc thời gian, có vật so sánh kích thước. Nếu có thể, mời trưởng thôn hoặc hàng xóm cùng ra xem.
- Yêu cầu dừng ngay. Nói trực tiếp với người thuê và gửi văn bản yêu cầu dừng việc đổ đất, đào đất, lấy đất.
- Lập biên bản. Đề nghị trưởng thôn hoặc cán bộ địa chính xã lập biên bản hiện trạng, có chữ ký các bên và người chứng kiến.
- Báo xã khi vi phạm về đất. Nếu việc làm có dấu hiệu vi phạm quy định sử dụng đất trồng lúa như lấy đất, đào ao, báo uỷ ban nhân dân xã để được xử lý theo thẩm quyền.
- Thương lượng khôi phục và bồi thường. Yêu cầu người thuê khôi phục hiện trạng trong thời hạn cụ thể, hoặc bồi thường chi phí khôi phục.
- Xem xét chấm dứt hợp đồng. Nếu vi phạm nghiêm trọng, gửi thông báo đơn phương chấm dứt theo căn cứ trong hợp đồng và Bộ luật Dân sự 2015.
- Hoà giải, rồi mới kiện. Nhờ hoà giải ở xã; không thành thì hỏi luật sư về khởi kiện đòi bồi thường.
Bồi thường gồm những gì
Chi phí khôi phục. Tiền thuê máy múc bỏ đất đổ thêm, lấp ao, mua đất màu bù lớp đất đã mất, công san phẳng. Nên có báo giá của hai ba nơi làm căn cứ.
Thiệt hại do mất vụ. Nếu ruộng không canh tác được trong thời gian khôi phục, chủ ruộng có thể đòi phần thu nhập bị mất có chứng cứ. Với chủ ruộng không trực tiếp làm, đó là tiền thuê lẽ ra nhận được.
Thiệt hại cho ruộng bên cạnh. Nếu việc đổ đất, đào ao làm ngập, mất nước ruộng nhà khác, người gây ra có thể phải bồi thường cho cả hàng xóm.
Khoản phạt theo hợp đồng. Nếu hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm, áp dụng theo thoả thuận, ngoài bồi thường thiệt hại thực tế nếu hợp đồng cho phép cả hai.
Khoản xử phạt hành chính. Nếu cơ quan nhà nước xử phạt vi phạm về sử dụng đất, khoản đó do người vi phạm chịu; nhưng việc buộc khôi phục có thể đặt lên người đứng tên đất, nên hợp đồng cần ghi rõ người thuê chịu mọi hậu quả từ hành vi của mình.
Khi người thuê bảo "đã được đồng ý"
Một dạng tranh chấp hay gặp: người thuê nói chủ ruộng đã đồng ý miệng cho đổ đất hay đào ao, chủ ruộng nói không. Không có văn bản, việc chứng minh rất khó, và kết quả thường phụ thuộc vào lời người làm chứng.
Với chủ ruộng, bài học là đừng gật đầu miệng cho những việc thay đổi mặt ruộng, kể cả với người quen. Nếu đồng ý, hãy viết vài dòng: đồng ý cho làm việc gì, trên phần nào của thửa, ai chịu thủ tục, khi trả ruộng có phải khôi phục không. Với người thuê, đó cũng là cách tự bảo vệ: một tờ đồng ý có chữ ký giúp bạn khỏi bị đòi bồi thường về sau.
Khi đã xảy ra tranh chấp mà không có văn bản, hãy tìm các chứng cứ gián tiếp: tin nhắn trao đổi, người có mặt lúc bàn, việc chủ ruộng có ra xem mà không phản đối trong thời gian dài hay không. Hoà giải ở xã thường là nơi các chứng cứ đó được cân nhắc thấu đáo nhất trước khi đến toà.
Phòng ngừa từ hợp đồng và lúc giao ruộng
Hợp đồng thuê nên có một điều khoản riêng về giữ gìn đất: không đổ đất, đào ao, lấy đất, xây công trình khi chưa có đồng ý bằng văn bản; tuân thủ quy định về sử dụng hoá chất; thu gom rác thải nông nghiệp; khi trả ruộng phải khôi phục hiện trạng ban đầu trừ những cải tạo đã được đồng ý.
Lúc giao ruộng, lập biên bản hiện trạng kèm ảnh: cao độ mặt ruộng so với bờ, tình trạng bờ, mương, mốc, có cây cối gì trên bờ. Nếu có thể, ghi lại tình trạng đất bằng mô tả đơn giản như đất thịt, đất pha cát, có chua không. Biên bản này là căn cứ để so sánh khi trả ruộng.
Trong thời gian cho thuê, chủ ruộng nên thỉnh thoảng ra ruộng, ít nhất mỗi vụ một lần. Phát hiện sớm khi người thuê mới bắt đầu đổ mấy xe đất thì dễ xử lý hơn rất nhiều so với khi cả thửa đã thành vườn cây.
Khi thiệt hại lan sang ruộng hàng xóm và kênh mương chung
Làm hỏng ruộng hiếm khi chỉ dừng ở một thửa. Đổ đất nâng nền làm nước dồn sang ruộng bên cạnh, ruộng thấp hơn bị ngập; đào ao sâu sát bờ làm bờ ruộng hàng xóm sạt; nước ao nuôi tôm có muối hoặc hoá chất thấm sang ruộng lúa; lấp một đoạn mương để mở rộng thửa làm cả dãy ruộng phía sau mất nước.
Trong những trường hợp đó, hàng xóm bị thiệt có quyền yêu cầu người gây ra dừng lại và bồi thường theo Bộ luật Dân sự 2015. Kênh mương nội đồng là công trình chung, lấn chiếm hay làm hỏng có thể bị xử lý theo quy định về thuỷ lợi và đất đai. Người gây ra là người thuê, nhưng hàng xóm thường tìm đến chủ ruộng trước vì họ chỉ biết chủ.
Chủ ruộng vì vậy nên phản ứng nhanh khi hàng xóm báo: ra xem cùng họ, ghi nhận hiện trạng, yêu cầu người thuê khắc phục, và nếu cần thì cùng báo uỷ ban nhân dân xã. Đứng về phía hàng xóm khi họ đúng giúp chủ ruộng giữ quan hệ làng xóm, và cũng làm rõ trách nhiệm thuộc về người thuê chứ không phải mình.
Phía người thuê: khi muốn cải tạo cho đúng
Người thuê có lý do chính đáng để muốn thay đổi ruộng: chuyển sang cây có giá trị hơn, làm ao giữ nước tưới, nâng nền chống úng. Cách đúng là đề xuất bằng văn bản với chủ ruộng, nêu rõ việc định làm, lý do, quy mô, và đề nghị chủ ruộng cùng hỏi xã về thủ tục nếu cần chuyển loại đất.
Khi được đồng ý, ghi luôn vào phụ lục hợp đồng cách xử lý khi hết hạn: có phải khôi phục không, nếu không thì có được bồi hoàn chi phí cải tạo không. Đừng bỏ tiền làm trước rồi mới bàn, vì lúc đó bạn đã mất thế thương lượng.
Nếu chủ ruộng không đồng ý, bạn có thể đề nghị thuê một thửa khác phù hợp hơn với mục đích, thay vì cố biến thửa ruộng lúa thành thứ nó không được phép là.
Cuối cùng, khi trả ruộng, hãy chủ động mời chủ ruộng ra kiểm tra cùng, đối chiếu với biên bản giao nhận ban đầu, thu dọn sạch màng phủ, bao bì, ống tưới. Một lần trả ruộng sạch sẽ là lý do tốt nhất để chủ ruộng sẵn lòng cho bạn thuê tiếp hoặc giới thiệu bạn với các hộ khác.
Câu hỏi thường gặp
Người thuê đổ đất lên ruộng lúa khi chưa hỏi chủ thì làm gì?
Ghi nhận hiện trạng bằng ảnh, yêu cầu dừng ngay bằng văn bản, mời trưởng thôn hoặc cán bộ địa chính xã lập biên bản. Sau đó yêu cầu khôi phục hoặc bồi thường; nếu vi phạm nghiêm trọng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng theo căn cứ đã thoả thuận.
Chủ ruộng có bị phạt khi người thuê đào ao trên đất lúa không?
Có rủi ro, vì chủ ruộng là người sử dụng đất đứng tên và việc khôi phục có thể được yêu cầu với người đứng tên. Hợp đồng nên ghi rõ người thuê chịu mọi hậu quả do hành vi của mình gây ra, và chủ ruộng nên báo xã sớm khi phát hiện.
Bồi thường khi ruộng bị lấy mất đất mặt tính thế nào?
Thường gồm chi phí bù đất màu, san phẳng, công khôi phục, cộng thiệt hại do không canh tác được trong thời gian khôi phục. Nên có báo giá của vài nơi làm căn cứ. Nếu không thống nhất được, nhờ hoà giải ở xã hoặc hỏi luật sư.
Người thuê bón vôi, làm mương có bị coi là làm hỏng ruộng không?
Không, đó là cải tạo có lợi nếu không làm mất khả năng sử dụng đúng loại đất. Tuy vậy, việc thay đổi lớn như san lại mặt ruộng hay làm hệ thống tưới nên được chủ ruộng đồng ý bằng văn bản để tránh hiểu lầm.
Không có hợp đồng viết thì chủ ruộng có đòi bồi thường được không?
Vẫn có thể đòi bồi thường thiệt hại do hành vi gây ra theo Bộ luật Dân sự 2015, nhưng việc chứng minh khó hơn. Cần ảnh hiện trạng, lời người làm chứng, biên bản của thôn, xã. Hoà giải ở xã là bước nên làm trước.