Người thuê ruộng của hộ dân không có quyền sử dụng đất để thế chấp, vì quyền đó vẫn thuộc chủ ruộng; thứ họ có thể dùng làm tài sản bảo đảm là tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất như nhà màng, hệ thống tưới, máy móc, và trong một số trường hợp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng. Người thuê đất của Nhà nước thì có quyền thế chấp rộng hơn, tuỳ hình thức trả tiền thuê.
Bài này giải thích theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, không giới thiệu ngân hàng hay sản phẩm vay nào, không nêu lãi suất. Điều kiện cụ thể do từng tổ chức tín dụng quy định; hãy hỏi trực tiếp và đọc kỹ hợp đồng.
Ai thế chấp được gì, theo nguyên lý
Bảng dưới đây tóm tắt theo vị trí của người làm nông. Đây là nguyên lý chung; điều kiện cụ thể cần đối chiếu văn bản hiện hành và hỏi tổ chức tín dụng, văn phòng đăng ký đất đai.
| Vị trí | Quyền sử dụng đất | Tài sản trên đất | Khác |
|---|---|---|---|
| Chủ ruộng có giấy chứng nhận | Thế chấp được | Thế chấp được nếu thuộc sở hữu của mình | Máy móc, nông sản, khoản phải thu |
| Người thuê ruộng của hộ dân | Không, vì không đứng tên | Thế chấp được tài sản mình sở hữu, cần lưu ý đất là của người khác | Máy móc, nông sản, hợp đồng tiêu thụ |
| Người thuê đất Nhà nước trả hằng năm | Không thế chấp quyền sử dụng đất | Thế chấp được tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất | Như trên |
| Người thuê đất Nhà nước trả một lần | Thế chấp được quyền sử dụng đất thuê | Thế chấp được | Như trên |
Điểm chung: tài sản bảo đảm càng gắn chặt với đất của người khác thì ngân hàng càng thận trọng, vì xử lý tài sản khi nợ xấu sẽ đụng đến quyền của chủ đất.
Người thuê ruộng của hộ dân: tài sản trên đất của người khác
Nhà màng, nhà lưới, hệ thống tưới, chuồng trại do người thuê bỏ tiền xây trên ruộng thuê là tài sản của người thuê, nếu hợp đồng thuê không nói khác. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép dùng tài sản thuộc sở hữu của mình làm tài sản bảo đảm, kể cả tài sản gắn liền với đất của người khác.
Khó khăn nằm ở thực tế. Ngân hàng khi nhận thế chấp tài sản trên đất của người khác thường đòi xem hợp đồng thuê đất, thời hạn còn lại, và có khi đòi văn bản của chủ đất đồng ý hoặc cam kết phối hợp khi xử lý tài sản. Tài sản như nhà màng khó tháo ra bán riêng, nên giá trị ngân hàng chấp nhận thường thấp so với chi phí đầu tư.
Vì vậy, người thuê định vay bằng tài sản trên đất nên chuẩn bị từ lúc ký hợp đồng thuê: thời hạn thuê đủ dài so với thời hạn vay, hợp đồng thuê được công chứng và đăng ký, điều khoản cho phép bên thuê thế chấp tài sản của mình trên đất và chủ đất cam kết phối hợp. Thiếu những thứ đó, hồ sơ vay khó đi.
Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của Nhà nước
Với đất thuê của Nhà nước trả tiền hằng năm, Luật Đất đai 2024 cho người thuê được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Hiểu đơn giản, ngoài công trình, cây trồng, người thuê có thể dùng chính quyền được tiếp tục thuê đất trong thời hạn còn lại làm một phần giá trị bảo đảm, với điều kiện theo luật.
Đây là điểm mới so với trước, giúp doanh nghiệp, trang trại thuê đất hằng năm dễ tiếp cận vốn hơn. Tuy nhiên, cách định giá quyền thuê, thủ tục đăng ký thế chấp và việc xử lý khi nợ xấu còn phụ thuộc văn bản hướng dẫn và thực tiễn của từng ngân hàng. Bạn nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai về thủ tục đăng ký và hỏi ngân hàng xem họ có nhận loại tài sản này không, nhận đến mức nào.
Với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, người thuê được thế chấp quyền sử dụng đất thuê, gần giống như người có đất được giao. Đây là một trong những lý do khiến dự án lớn cân nhắc hình thức trả một lần dù tốn vốn ban đầu.
Những tài sản bảo đảm khác ngoài đất
Máy móc, thiết bị. Máy làm đất, máy gặt, máy sấy, xe chở hàng, hệ thống điện mặt trời áp mái chuồng trại thuộc sở hữu của người vay có thể làm tài sản bảo đảm, đăng ký theo quy định về giao dịch bảo đảm.
Nông sản, vật nuôi. Lúa trong kho, cây trồng chưa thu hoạch, đàn vật nuôi có thể được dùng làm bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2015, nhưng ngân hàng thường thận trọng vì giá trị biến động và khó kiểm soát.
Khoản phải thu từ hợp đồng tiêu thụ. Quyền đòi tiền theo hợp đồng bán nông sản cho doanh nghiệp thu mua là quyền tài sản, có thể được dùng làm bảo đảm nếu ngân hàng chấp nhận.
Tài sản của người thân. Nhà, đất của người thân thế chấp bảo lãnh cho khoản vay. Cách này phổ biến nhưng đặt rủi ro lên gia đình; cần cân nhắc kỹ.
Vay không có tài sản bảo đảm. Một số chương trình tín dụng cho nông nghiệp, nông thôn cho vay tín chấp hoặc có cơ chế riêng. Điều kiện thay đổi theo thời kỳ, hỏi trực tiếp tổ chức tín dụng.
Chuẩn bị hồ sơ khi làm nông trên đất thuê
Trước khi đến ngân hàng, người thuê đất nên có sẵn các giấy tờ sau, sắp theo thứ tự:
- Hợp đồng thuê đất, tốt nhất đã công chứng hoặc chứng thực và đăng ký; với đất thuê của Nhà nước là quyết định cho thuê và hợp đồng thuê đất.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa thuê, nếu chủ đất đồng ý cung cấp.
- Văn bản của chủ đất đồng ý cho bên thuê thế chấp tài sản trên đất và cam kết phối hợp khi cần.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản trên đất: hợp đồng thi công, hoá đơn vật tư, biên bản nghiệm thu nhà màng, chuồng trại.
- Phương án sản xuất kinh doanh: cây con gì, quy mô, chi phí, doanh thu dự kiến, thị trường tiêu thụ.
- Hợp đồng tiêu thụ, liên kết nếu có.
- Sổ sách thu chi các vụ trước để chứng minh khả năng trả nợ.
Hồ sơ đất đai càng rõ, ngân hàng càng dễ đánh giá. Người thuê nhiều thửa nên có sơ đồ tổng thể khu đất, danh sách hợp đồng thuê và thời hạn còn lại của từng hợp đồng.
Rủi ro cần cân nhắc trước khi ký vay
Rủi ro thứ nhất là thời hạn thuê ngắn hơn thời hạn vay. Nếu hợp đồng thuê hết trước khi trả xong nợ và chủ đất không gia hạn, tài sản bảo đảm trên đất mất phần lớn giá trị. Ngân hàng biết điều đó nên thường chỉ cho vay trong thời hạn thuê còn lại, có khi ngắn hơn.
Rủi ro thứ hai là quan hệ ba bên khi xử lý nợ. Nếu bạn không trả được nợ, ngân hàng xử lý tài sản trên đất, chủ đất có thể bị kéo vào: người mua tài sản cần tiếp tục thuê đất, hoặc phải tháo dỡ. Chủ đất cần hiểu điều này trước khi ký văn bản đồng ý; người thuê nên trình bày rõ để giữ lòng tin.
Rủi ro thứ ba là đặt tài sản của gia đình làm bảo đảm cho hoạt động trên đất thuê. Khi sản xuất gặp rủi ro thời tiết, dịch bệnh hay thị trường, nhà ở của gia đình có thể bị ảnh hưởng. Hãy tính kịch bản xấu nhất trước khi quyết định.
Bảo hiểm và các cách giảm rủi ro cho khoản vay
Ngân hàng cho vay làm nông trên đất thuê thường lo nhất là rủi ro thời tiết, dịch bệnh làm mất khả năng trả nợ, và rủi ro mất quyền sử dụng đất giữa chừng. Người vay có thể chủ động giảm hai loại rủi ro này để hồ sơ dễ được chấp nhận hơn.
Với rủi ro sản xuất, bảo hiểm nông nghiệp cho cây trồng, vật nuôi và bảo hiểm tài sản cho nhà màng, chuồng trại là công cụ đáng tìm hiểu. Một số chương trình có hỗ trợ phí bảo hiểm theo chính sách của Nhà nước trong từng giai đoạn; điều kiện và mức hỗ trợ thay đổi, nên hỏi tổ chức bảo hiểm và cơ quan nông nghiệp ở địa phương. Ngân hàng thường yêu cầu đứng tên người thụ hưởng trên hợp đồng bảo hiểm tài sản bảo đảm.
Với rủi ro mất đất, cách giảm là kéo dài thời hạn thuê, công chứng và đăng ký hợp đồng, có điều khoản về người kế thừa và người nhận chuyển nhượng, và tra quy hoạch để chắc khu đất không sắp bị thu hồi. Đưa những giấy tờ này vào hồ sơ vay cho thấy bạn đã nghĩ đến kịch bản xấu, điều mà người thẩm định tín dụng đánh giá cao.
Phía chủ ruộng: ký văn bản đồng ý cần đọc gì
Chủ ruộng được người thuê đề nghị ký văn bản đồng ý cho thế chấp tài sản trên đất nên đọc kỹ: mình đồng ý điều gì, có phải là bên bảo lãnh không, có cam kết không chấm dứt hợp đồng thuê trong thời hạn vay không, có cam kết cho người mua tài sản tiếp tục thuê không. Đồng ý cho thế chấp tài sản của người khác khác hẳn với việc thế chấp đất của chính mình hay bảo lãnh khoản vay.
Nếu văn bản do ngân hàng soạn, chủ ruộng có quyền hỏi rõ từng điều và đề nghị sửa những điều vượt quá điều mình muốn cam kết. Không ký văn bản có câu chữ mơ hồ kiểu "phối hợp mọi việc". Khi cần, nhờ công chứng viên hoặc luật sư đọc giúp.
Mọi chi tiết về đăng ký thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, hãy hỏi văn phòng đăng ký đất đai và tổ chức tín dụng. Bài viết chỉ giúp bạn biết cần hỏi gì.
Câu hỏi thường gặp
Thuê ruộng của dân có thế chấp được để vay ngân hàng không?
Người thuê không thế chấp được quyền sử dụng đất vì không đứng tên. Có thể thế chấp tài sản của mình trên đất như nhà màng, hệ thống tưới, máy móc, nhưng ngân hàng thường đòi hợp đồng thuê rõ ràng, thời hạn đủ dài và văn bản đồng ý của chủ đất.
Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là gì?
Đó là quyền của người thuê đất Nhà nước trả tiền hằng năm được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng. Luật Đất đai 2024 cho phép thế chấp quyền này cùng tài sản gắn liền với đất thuê, điều kiện cụ thể hỏi văn phòng đăng ký đất đai và ngân hàng.
Chủ ruộng ký đồng ý cho người thuê thế chấp có phải chịu nợ không?
Đồng ý cho thế chấp tài sản của người thuê không có nghĩa là bảo lãnh khoản vay, trừ khi văn bản ghi như vậy. Chủ ruộng cần đọc kỹ từng điều, không ký câu chữ mơ hồ, và nhờ công chứng viên hoặc luật sư xem khi chưa rõ.
Thời hạn thuê đất ngắn có vay được không?
Khó, vì ngân hàng thường chỉ cho vay trong thời hạn thuê còn lại, có khi ngắn hơn. Nếu định vay vốn đầu tư dài, nên thoả thuận thời hạn thuê đủ dài ngay từ đầu và công chứng, đăng ký hợp đồng thuê.
Ngoài đất, người làm nông có thể dùng gì làm tài sản bảo đảm?
Máy móc, thiết bị, nông sản trong kho, vật nuôi, khoản phải thu từ hợp đồng tiêu thụ, hoặc tài sản của người thân bảo lãnh. Mỗi loại có điều kiện riêng và mức chấp nhận khác nhau tuỳ tổ chức tín dụng.