Ngoài thuê ruộng của các hộ, người làm nông còn có thể thuê đất trực tiếp của Nhà nước: theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp với hai hình thức thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu một lần cho cả thời gian thuê, và hai hình thức này cho người thuê những quyền rất khác nhau. Chọn sai hình thức có thể làm bạn không thế chấp, không chuyển nhượng được như mong muốn.
Bài viết theo nguyên lý, không nêu đơn giá hay mức tiền thuê. Đơn giá thuê đất do cơ quan có thẩm quyền của tỉnh xác định theo bảng giá đất và các quy định về thu tiền thuê đất; con số cụ thể bạn cần hỏi ở địa phương.
Khi nào phải thuê đất của Nhà nước
Đất nông nghiệp mà Nhà nước đang quản lý, chưa giao cho ai, là nguồn đất có thể cho thuê: đất do xã quản lý, đất thu hồi từ các nông lâm trường cũ, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng được quy hoạch cho nông nghiệp. Người muốn sử dụng những diện tích này để trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản thì phải được Nhà nước giao hoặc cho thuê.
Luật Đất đai 2024 vẫn giữ nguyên tắc giao đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền sử dụng đất cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Phần vượt hạn mức, hoặc khi người sử dụng là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, thì hình thức chủ yếu là thuê. Hạn mức cụ thể đã có nhiều bài riêng giải thích; ở đây chỉ cần nhớ rằng làm nông quy mô lớn trên đất nhà nước gần như luôn là thuê.
Đất công ích của xã cho các hộ thuê ngắn hạn là một trường hợp riêng, có quy định và cách nhận thuê khác, không bàn trong bài này. Bài tập trung vào thuê đất để làm dự án hoặc sản xuất nông nghiệp có quy mô, thời hạn dài.
Cũng cần phân biệt thuê đất của Nhà nước với thuê lại đất trong một khu, cụm đã được Nhà nước cho một tổ chức thuê, ví dụ giả định một khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao do doanh nghiệp hạ tầng quản lý. Khi thuê lại như vậy, bên cho thuê là tổ chức đó chứ không phải cơ quan nhà nước, quyền của bạn phụ thuộc vào hợp đồng thuê lại và vào quyền của chính tổ chức ấy. Trước khi ký, nên hỏi tổ chức đó thuê đất của Nhà nước theo hình thức nào, còn thời hạn bao lâu, có được cho thuê lại không.
Trả hằng năm và trả một lần: so sánh quyền theo nguyên lý
Luật Đất đai 2024 quy định những trường hợp được chọn thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, ngoài các trường hợp đó là trả hằng năm. Quyền của người thuê khác nhau như sau, ở mức nguyên lý:
| Quyền | Thuê trả tiền hằng năm | Thuê trả tiền một lần |
|---|---|---|
| Vốn bỏ ra ban đầu | Nhỏ, trả theo từng năm | Lớn, trả trọn khi được thuê |
| Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê | Không chuyển nhượng quyền sử dụng đất; có thể bán tài sản trên đất kèm quyền thuê theo hợp đồng | Được chuyển nhượng theo quy định |
| Thế chấp | Thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất | Thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài sản trên đất |
| Góp vốn | Hạn chế, chủ yếu bằng tài sản trên đất | Được góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê |
| Cho thuê lại | Hạn chế theo luật | Được cho thuê lại theo quy định |
| Rủi ro khi đơn giá thay đổi | Tiền thuê có thể được điều chỉnh theo chu kỳ | Đã trả xong, không chịu điều chỉnh |
Bảng trên là tóm tắt nguyên lý để bạn biết hỏi điều gì. Điều kiện cụ thể của từng quyền, nhất là quyền đối với quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm, cần đối chiếu văn bản hiện hành và hỏi văn phòng đăng ký đất đai, công chứng viên trước khi giao dịch.
Những câu hỏi giúp chọn hình thức
Có cần vay ngân hàng bằng đất không? Nếu kế hoạch tài chính dựa vào việc thế chấp quyền sử dụng đất, hình thức trả một lần cho quyền mạnh hơn. Trả hằng năm chỉ thế chấp được tài sản trên đất và quyền thuê, ngân hàng thường định giá thấp hơn.
Có định chuyển nhượng hay góp vốn về sau không? Nếu dự định mời đối tác góp vốn hoặc có thể bán lại dự án, quyền chuyển nhượng và góp vốn của hình thức trả một lần là lợi thế.
Dòng tiền chịu được khoản trả một lần không? Trả một lần giam một lượng vốn lớn vào đất ngay từ đầu, bớt vốn cho sản xuất. Nhiều trang trại nhỏ chọn trả hằng năm để giữ vốn lưu động.
Dự án thuộc trường hợp nào? Không phải ai cũng được chọn. Luật liệt kê các trường hợp được thuê trả một lần; bạn cần hỏi cơ quan có thẩm quyền xem dự án của mình có thuộc diện đó không.
Thời gian sản xuất dự kiến bao lâu? Nếu chỉ thử nghiệm vài năm, trả hằng năm ít rủi ro hơn; nếu cam kết lâu dài với cây lâu năm, trả một lần ổn định chi phí hơn.
Trình tự thuê đất theo nguyên lý
Trình tự chi tiết phụ thuộc việc thuê qua đấu giá quyền sử dụng đất hay không qua đấu giá, và được hướng dẫn trong văn bản dưới luật. Ở mức nguyên lý, các bước chính gồm:
- Tìm hiểu quỹ đất: hỏi uỷ ban nhân dân xã và cơ quan quản lý đất đai của tỉnh xem khu đất có trong kế hoạch sử dụng đất cho nông nghiệp, có được đưa ra cho thuê không.
- Xác định hình thức: khu đất được cho thuê qua đấu giá quyền sử dụng đất hay thuộc trường hợp không đấu giá theo Luật Đất đai 2024.
- Chuẩn bị phương án hoặc dự án sản xuất: mục tiêu, quy mô, vốn, kế hoạch sử dụng đất, cam kết bảo vệ đất và môi trường.
- Nộp hồ sơ xin thuê hoặc tham gia đấu giá theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền.
- Nhận quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất, nộp tiền thuê theo thông báo.
- Nhận bàn giao đất ngoài thực địa, đăng ký và nhận giấy chứng nhận theo quy định.
Sau khi bỏ cấp huyện, việc tiếp nhận hồ sơ và thẩm quyền quyết định cho thuê được phân lại giữa tỉnh và xã. Hỏi bộ phận một cửa cấp xã hoặc trung tâm phục vụ hành chính công của tỉnh để biết nộp ở đâu.
Tiền thuê đất được tính theo nguyên lý nào
Tiền thuê đất của Nhà nước không do người thuê và cơ quan thoả thuận tự do như thuê của hộ dân. Nó được tính từ giá đất, thường dựa vào bảng giá đất do uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành và các hệ số, tỷ lệ theo quy định về thu tiền thuê đất. Với đất cho thuê qua đấu giá, tiền thuê là giá trúng đấu giá.
Với hình thức trả hằng năm, đơn giá thuê thường được giữ ổn định trong một chu kỳ rồi điều chỉnh theo bảng giá đất mới. Điều này có nghĩa là chi phí thuê đất của bạn có thể tăng sau mỗi chu kỳ; kế hoạch tài chính nên tính đến khả năng đó. Với hình thức trả một lần, tiền thuê được tính một lần cho cả thời gian thuê.
Có các chính sách miễn, giảm tiền thuê đất cho một số loại dự án nông nghiệp, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, hoặc giai đoạn kiến thiết cơ bản. Điều kiện cụ thể nằm trong văn bản về thu tiền thuê đất và chính sách khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp; hãy hỏi cơ quan thuế và cơ quan có thẩm quyền về đất đai của tỉnh xem dự án của bạn có thuộc diện được hưởng không.
Nghĩa vụ của người thuê và những việc có thể khiến mất đất
Thuê đất của Nhà nước kèm những nghĩa vụ rõ ràng: sử dụng đúng mục đích, đúng tiến độ đã cam kết, nộp tiền thuê đúng hạn, bảo vệ đất, không làm suy thoái đất, tuân thủ quy định về môi trường. Không đưa đất vào sử dụng sau một thời gian theo luật, hoặc chậm tiến độ kéo dài, là căn cứ để Nhà nước thu hồi đất.
Những việc khác cũng có thể dẫn đến bị thu hồi hoặc bị xử phạt: tự ý chuyển mục đích, xây công trình trái phép, cho thuê lại trái quy định, không nộp tiền thuê. Doanh nghiệp làm nông thường vướng nhất ở chỗ đầu tư chậm hơn kế hoạch vì thiếu vốn hay thị trường thay đổi. Nếu biết trước sẽ chậm, nên làm việc sớm với cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh tiến độ thay vì để quá hạn.
Khi hết thời hạn thuê, người thuê có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì làm thủ tục gia hạn trước khi hết hạn theo quy định. Đừng để đến ngày cuối mới hỏi.
Một ví dụ giả định để hình dung
Anh Hùng muốn trồng cây ăn quả trên một khu đất bãi bồi do xã đang quản lý ở Đắk Lắk. Anh hỏi uỷ ban nhân dân xã và được biết khu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất cho nông nghiệp, dự kiến cho thuê qua đấu giá. Anh lập công ty nhỏ, chuẩn bị phương án trồng, tham gia đấu giá và trúng.
Anh phải chọn giữa trả tiền thuê hằng năm và trả một lần. Vì vốn có hạn và cây ăn quả cần mấy năm mới cho thu hoạch, anh nghiêng về trả hằng năm. Nhưng ngân hàng cho biết nếu trả hằng năm, khoản vay sẽ chủ yếu dựa vào tài sản trên đất và quyền thuê, hạn mức thấp hơn. Anh cân nhắc giữa hai lựa chọn đó cùng kế toán và hỏi lại cơ quan có thẩm quyền xem dự án có thuộc diện được chọn trả một lần không.
Ví dụ cho thấy chọn hình thức thuê không chỉ là chuyện tiền thuê mà gắn với cả kế hoạch vốn. Mỗi dự án nên tính trước cả hai kịch bản.
Câu hỏi thường gặp
Cá nhân có được thuê đất của Nhà nước để làm nông nghiệp không?
Được. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao, hoặc muốn sử dụng đất Nhà nước đang quản lý để sản xuất, có thể được Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024. Hỏi uỷ ban nhân dân xã về quỹ đất và hình thức cho thuê.
Thuê đất trả tiền hằng năm có thế chấp được không?
Theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024, người thuê đất trả tiền hằng năm được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, không thế chấp quyền sử dụng đất. Điều kiện cụ thể hỏi ngân hàng và văn phòng đăng ký đất đai.
Ai được chọn trả tiền thuê đất một lần?
Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp được chọn thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, ngoài các trường hợp đó là trả hằng năm. Bạn cần hỏi cơ quan có thẩm quyền về đất đai của tỉnh xem dự án của mình có thuộc diện đó không.
Tiền thuê đất nông nghiệp của Nhà nước tính thế nào?
Tiền thuê được tính từ giá đất theo bảng giá đất của tỉnh và quy định về thu tiền thuê đất, hoặc bằng giá trúng đấu giá nếu thuê qua đấu giá. Mức cụ thể do cơ quan có thẩm quyền thông báo, không tự thoả thuận như thuê của hộ dân.
Thuê đất rồi không sản xuất có bị thu hồi không?
Có thể. Không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ quá thời hạn luật cho phép là căn cứ để Nhà nước thu hồi. Nếu biết trước sẽ chậm, hãy làm việc với cơ quan có thẩm quyền về điều chỉnh tiến độ trước khi quá hạn.