Tiền thuê ruộng có thể trả bằng một khoản tiền cố định, bằng một lượng lúa cố định, hoặc bằng một phần sản lượng thu hoạch; mỗi cách phân chia rủi ro giá cả và rủi ro mất mùa khác nhau giữa người cho thuê và người thuê. Pháp luật không bắt buộc cách nào, Bộ luật Dân sự 2015 để hai bên tự thoả thuận về giá thuê và phương thức trả.
Bài này không nêu mức tiền thuê nào, vì mỗi vùng, mỗi loại đất, mỗi năm mỗi khác. Thay vào đó là cách hiểu từng phương thức, cách ghi vào hợp đồng cho chặt, và cách điều chỉnh khi giá lúa hay giá đất thay đổi.
Ba phương thức và ai chịu rủi ro gì
Bảng dưới đây so sánh ba phương thức phổ biến nhất ở nông thôn:
| Phương thức | Người cho thuê nhận | Rủi ro giá lúa | Rủi ro mất mùa | Hợp với |
|---|---|---|---|---|
| Tiền cố định | Một khoản tiền theo diện tích mỗi năm | Người thuê chịu | Người thuê chịu | Người cho thuê ở xa, cần thu nhập ổn định |
| Lúa cố định | Một lượng lúa theo diện tích mỗi vụ hoặc mỗi năm | Người cho thuê chịu | Người thuê chịu | Gia đình còn dùng lúa để ăn, muốn giữ giá trị theo lúa |
| Chia sản lượng | Một tỷ lệ của sản lượng thu được | Người cho thuê chịu | Hai bên cùng chịu | Hai bên tin nhau, có cách đo sản lượng minh bạch |
Không có phương thức nào luôn tốt hơn. Người cho thuê muốn chắc chắn thường chọn tiền cố định; người thuê lo mất mùa thường muốn chia sản lượng; nơi còn tập quán cũ thì lúa cố định vẫn phổ biến.
Cũng có cách kết hợp: một phần cố định bằng tiền để người cho thuê có thu nhập chắc chắn, cộng một phần nhỏ theo sản lượng để chia sẻ khi được mùa. Cách kết hợp phức tạp hơn khi ghi hợp đồng nhưng thường dễ được hai bên chấp nhận khi họ chưa quen nhau.
Trả bằng tiền cố định: rõ ràng nhưng cần điều khoản điều chỉnh
Trả bằng tiền là cách dễ ghi vào hợp đồng nhất, dễ chứng minh khi trả qua ngân hàng, dễ tính khi có nhiều thửa. Người cho thuê ở thành phố thường thích cách này vì không phải lo bán lúa.
Điểm yếu của tiền cố định là theo thời gian, giá trị đồng tiền và giá nông sản thay đổi. Hợp đồng năm năm với một mức tiền cố định có thể trở nên thiệt cho người cho thuê nếu giá lúa tăng mạnh, hoặc thiệt cho người thuê nếu giá lúa sụt. Vì vậy hợp đồng dài nên có điều khoản điều chỉnh.
Các cách điều chỉnh hay gặp: điều chỉnh sau mỗi chu kỳ vài năm theo thoả thuận lại; điều chỉnh theo một chỉ số mà hai bên cùng tra được, ví dụ giả định giá lúa thường tại chợ xã vào một thời điểm cố định trong năm; hoặc đặt sẵn mức tăng theo từng giai đoạn. Cách nào cũng cần ghi rõ ai tra, tra ở đâu, khi nào, và nếu hai bên không thống nhất thì xử lý ra sao.
Tránh ghi những câu mơ hồ như "điều chỉnh theo giá thị trường" mà không nói thị trường nào, giá nào. Câu như vậy là mầm tranh chấp.
Trả bằng lúa cố định: giữ giá trị nhưng phải định nghĩa "lúa"
Trả bằng một lượng lúa cố định, ví dụ giả định mấy chục ký lúa cho mỗi sào mỗi vụ, là tập quán lâu đời ở nhiều làng. Ưu điểm là giá trị tiền thuê tự động đi theo giá lúa, người cho thuê có gạo ăn quanh năm. Người thuê chịu rủi ro mất mùa, vì dù thu được ít vẫn phải giao đủ lượng đã hẹn.
Vấn đề nằm ở chữ "lúa". Lúa giống gì, khô hay tươi, độ ẩm bao nhiêu, có lẫn tạp chất không, giao ở đâu, ai chở. Lúa tươi vừa gặt nặng hơn lúa phơi khô nhiều, nên một tạ lúa tươi không bằng một tạ lúa khô. Nếu không định nghĩa rõ, đến mùa gặt hai bên sẽ cãi nhau ở sân phơi.
Hợp đồng nên ghi: loại lúa (lúa thường hay lúa chất lượng cao, hoặc ghi "cùng giống người thuê gieo cấy"), trạng thái (đã phơi khô, quạt sạch), thời điểm giao (trong bao nhiêu ngày sau khi gặt), địa điểm giao (tại nhà người cho thuê hay tại ruộng), và cách quy đổi ra tiền nếu người cho thuê muốn nhận tiền thay lúa trong một vụ nào đó.
Chia sản lượng: chia sẻ rủi ro nhưng đòi minh bạch
Chia sản lượng là cách người cho thuê nhận một phần nhất định của những gì thu hoạch được. Năm được mùa cả hai cùng được, năm mất mùa cả hai cùng thiệt. Về mặt pháp lý, cách này gần với hợp đồng hợp tác hơn là thuê thuần tuý, nhưng nhiều nơi vẫn gọi chung là cho thuê.
Điểm then chốt của chia sản lượng là đo sản lượng. Người cho thuê thường không có mặt lúc gặt, khó biết thực thu bao nhiêu. Cách làm minh bạch: báo trước ngày gặt để người cho thuê hoặc người đại diện có mặt, cân tại ruộng hoặc tại điểm thu mua, ghi phiếu cân có chữ ký hai bên. Nếu dùng máy gặt đập liên hợp, có thể đếm số bao và cân mẫu.
Hợp đồng chia sản lượng cũng cần ghi chi phí nào trừ trước khi chia, nếu có. Ví dụ giả định: tiền thuê máy gặt có trừ ra trước không, hay người thuê chịu hết. Cũng cần quy định về loại cây trồng, vì nếu người thuê đổi sang cây khác thì cách chia phải thay đổi theo.
Ghi vào hợp đồng: những chi tiết hay bị bỏ sót
Đơn vị diện tích. Sào Bắc Bộ, sào Trung Bộ, công đất Nam Bộ có diện tích khác nhau. Hợp đồng nên ghi bằng mét vuông theo giấy chứng nhận, có thể kèm đơn vị địa phương trong ngoặc.
Kỳ trả. Trả theo năm hay theo vụ, trước hay sau khi thu hoạch, hạn chót là ngày nào.
Hình thức trả. Tiền mặt có biên nhận, chuyển khoản vào tài khoản của ai, hay giao lúa tại đâu.
Người nhận. Với ruộng đứng tên hộ, ghi rõ ai là người nhận tiền thay cho các thành viên, có văn bản đồng ý của họ.
Thiên tai. Khi lũ, hạn làm mất trắng một vụ, tiền thuê vụ đó có được giảm, hoãn hay vẫn giữ nguyên.
Thuế và các khoản phải nộp. Nếu có khoản phải nộp liên quan đến đất hay thu nhập từ cho thuê, bên nào chịu. Không ghi mức, chỉ ghi trách nhiệm.
Chậm trả. Chậm bao lâu thì bị coi là vi phạm, lãi chậm trả tính ra sao, sau bao nhiêu lần chậm thì bên cho thuê được chấm dứt hợp đồng.
Trả trước nhiều năm và đặt cọc khi thuê ruộng
Ở một số nơi, người thuê trả trước tiền thuê cho nhiều năm liền để được giá tốt hoặc để giữ chắc ruộng. Người cho thuê nhận một khoản lớn ngay, có khi dùng để xây nhà, cho con đi học. Cách này hợp pháp nếu hai bên thoả thuận, nhưng rủi ro dồn hết về phía người thuê: nếu người cho thuê mất, chuyển nhượng thửa, hay ruộng bị thu hồi giữa chừng, việc đòi lại phần tiền chưa dùng hết không hề dễ.
Nếu trả trước, hợp đồng nên ghi rõ số năm đã trả, cách tính phần tiền tương ứng với thời gian chưa sử dụng, và nghĩa vụ hoàn lại hoặc để người kế thừa tiếp tục thực hiện. Hợp đồng như vậy rất nên công chứng và đăng ký, để người mua hay người thừa kế sau này biết có khoản đã nhận trước.
Đặt cọc là khoản khác: người thuê giao một khoản để bảo đảm việc ký hoặc thực hiện hợp đồng, theo nguyên tắc về đặt cọc của Bộ luật Dân sự 2015. Bên nào từ chối thực hiện thì chịu xử lý tiền cọc theo thoả thuận hoặc theo luật. Nên viết rõ khoản nào là tiền cọc, khoản nào là tiền thuê trả trước, vì hai loại xử lý khác nhau khi có tranh chấp.
Tiền thuê và nghĩa vụ thuế của người cho thuê
Cho thuê ruộng là một nguồn thu nhập. Theo nguyên lý của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản về quản lý thuế, thu nhập từ cho thuê tài sản của cá nhân có thể thuộc diện phải kê khai, tuỳ mức doanh thu trong năm. Bài này không nêu ngưỡng hay tỷ lệ vì chúng thay đổi theo văn bản; người cho thuê nên hỏi cơ quan thuế quản lý nơi có đất.
Với tiền thuê trả bằng lúa hay chia sản lượng, việc xác định doanh thu phức tạp hơn vì phải quy ra tiền. Đây là lý do một số người thuê lớn như doanh nghiệp, hợp tác xã thích trả bằng tiền qua ngân hàng: chứng từ rõ, dễ hạch toán chi phí.
Hợp đồng nên ghi bên nào chịu trách nhiệm kê khai và nộp các khoản liên quan, nếu có. Nhiều tranh chấp nhỏ phát sinh vì người cho thuê tưởng số tiền nhận về là đã trừ hết mọi khoản, còn người thuê lại tưởng người cho thuê tự lo.
Đổi phương thức giữa chừng
Có lúc hai bên muốn đổi phương thức, ví dụ giả định người cho thuê chuyển lên thành phố sống nên muốn nhận tiền thay lúa. Việc đổi hoàn toàn được nếu hai bên đồng ý, chỉ cần lập phụ lục hợp đồng ghi phương thức mới, thời điểm áp dụng, cách quy đổi cho kỳ đang dở.
Khi quy đổi lúa ra tiền, hai bên nên chốt một cách tính cụ thể, ví dụ giả định lấy giá lúa thường tại điểm thu mua trong xã vào tuần giao lúa, có ghi lại nguồn giá. Đừng để mỗi bên tự tra một nơi rồi cãi nhau về con số.
Nếu hợp đồng đã được công chứng hoặc đăng ký, phụ lục thay đổi nội dung quan trọng nên được làm theo cùng hình thức. Hỏi công chứng viên hoặc văn phòng đăng ký đất đai về việc này để giữ giá trị pháp lý của hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Pháp luật có quy định mức tiền thuê ruộng không?
Với ruộng của cá nhân, hộ gia đình cho thuê, Bộ luật Dân sự 2015 để hai bên tự thoả thuận mức và phương thức trả. Chỉ khi thuê đất của Nhà nước mới áp dụng đơn giá thuê đất do cơ quan có thẩm quyền xác định.
Trả tiền thuê ruộng bằng lúa có hợp pháp không?
Hợp pháp, vì Bộ luật Dân sự 2015 cho phép thoả thuận về giá và phương thức thanh toán. Cần ghi rõ loại lúa, độ khô, thời điểm và địa điểm giao, cách quy đổi ra tiền khi cần, để tránh tranh chấp lúc gặt.
Mất mùa có được giảm tiền thuê ruộng không?
Tuỳ hợp đồng. Nếu trả tiền hoặc lúa cố định mà hợp đồng không nói gì, người thuê vẫn phải trả đủ. Nên thoả thuận trước điều khoản giảm, hoãn khi thiên tai làm mất trắng một vụ, có xác nhận của xã về thiệt hại.
Tiền thuê ruộng có được tăng giữa chừng không?
Chỉ khi hợp đồng có điều khoản điều chỉnh hoặc hai bên cùng đồng ý lập phụ lục. Bên cho thuê không thể đơn phương tăng giá trong thời hạn hợp đồng. Hợp đồng dài nên có sẵn cách điều chỉnh định kỳ rõ ràng.
Người cho thuê ruộng có phải nộp thuế không?
Thu nhập từ cho thuê tài sản của cá nhân có thể thuộc diện phải kê khai theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, tuỳ doanh thu trong năm. Ngưỡng và cách khai thay đổi theo văn bản, nên hỏi cơ quan thuế quản lý nơi có đất.