Khi mua bán ruộng, luật quy định ai là người nộp từng khoản với Nhà nước: bên bán là người nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua là người nộp lệ phí trước bạ. Còn ai bỏ tiền thật thì hai bên được tự thoả thuận, và thoả thuận đó nên ghi rõ từng khoản trong thoả thuận đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng.
Câu "bên mua chịu hết thuế phí" hay "thuế ai nấy chịu" xuất hiện trong rất nhiều giao dịch ruộng ở quê, và cũng là nguồn cãi nhau phổ biến khi số tiền thật hiện ra trên thông báo nộp. Bài này tách hai lớp: lớp nghĩa vụ với Nhà nước và lớp thoả thuận giữa hai bên, rồi gợi ý cách viết điều khoản để không còn kẽ hở.
Hai lớp: người nộp theo luật và người chịu theo thoả thuận
Lớp thứ nhất là nghĩa vụ với Nhà nước. Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân, người có thu nhập từ chuyển nhượng là người nộp thuế, tức bên bán. Theo quy định về lệ phí trước bạ, người đăng ký quyền sử dụng đất là người nộp, tức bên mua. Các khoản phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy gắn với người đề nghị đăng ký, cấp giấy, thường là bên mua. Phí công chứng gắn với người yêu cầu công chứng, có thể là một hoặc cả hai bên.
Lớp thứ hai là thoả thuận dân sự. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép hai bên tự do thoả thuận những gì không trái luật, trong đó có việc ai bỏ tiền cho khoản nào. Bên mua có thể chịu tiền thuế thay bên bán, bên bán có thể chịu cả lệ phí trước bạ cho bên mua, hoặc chia đôi.
Hai lớp này không đè lên nhau. Thoả thuận "bên mua chịu thuế" không biến bên mua thành người nộp thuế trong mắt cơ quan thuế; tờ khai vẫn đứng tên bên bán, và nếu tiền không được nộp, cơ quan thuế làm việc với bên bán. Hiểu như vậy để mỗi bên biết mình cần giữ chứng từ gì.
Khoản nào, ai nộp, ai hay chịu
Bảng dưới liệt kê các khoản thường gặp khi chuyển nhượng ruộng giữa hai cá nhân không phải người thân, cùng người nộp theo luật và thói quen thường thấy. Thói quen mỗi vùng mỗi khác, không có quy tắc chung:
| Khoản | Người nộp theo luật | Thói quen thường thấy |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Bên bán | Bên bán chịu, hoặc bên mua chịu nếu giá đã tính gồm thuế |
| Lệ phí trước bạ | Bên mua | Bên mua chịu |
| Phí công chứng | Người yêu cầu công chứng | Thường bên mua chịu, có nơi chia đôi |
| Thù lao soạn thảo, công chứng ngoài trụ sở | Người yêu cầu dịch vụ | Ai cần dịch vụ người đó trả |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy | Người đề nghị đăng ký, cấp giấy | Bên mua chịu |
| Trích đo địa chính | Theo hợp đồng dịch vụ | Tuỳ thoả thuận, hay là bên bán nếu sổ sai lệch |
| Tiền chậm nộp, phạt do khai muộn | Người có nghĩa vụ bị chậm | Nên quy cho bên gây chậm trễ |
Dòng cuối thường bị bỏ quên. Nếu hồ sơ chậm vì bên bán chưa đủ giấy tờ mà phát sinh tiền chậm nộp, hai bên nên thoả thuận trước ai chịu, thay vì cãi nhau khi đã có thông báo.
Những câu điều khoản dễ gây tranh cãi
"Bên mua chịu mọi thuế phí". Câu này không nói rõ "mọi" gồm những khoản nào, có gồm thuế thu nhập cá nhân của bên bán không, có gồm trích đo, tiền chậm nộp không. Khi khoản phát sinh lớn hơn dự kiến, bên mua dễ cho rằng mình không đồng ý.
"Thuế ai nấy chịu". Nghe rõ ràng nhưng bỏ ngỏ các khoản không phải thuế như phí công chứng, trích đo, và bỏ ngỏ khoản phát sinh do một bên làm chậm.
"Giá đã bao gồm thuế". Không rõ thuế nào, tính theo giá ghi hay giá thật, và nếu cơ quan thuế ấn định cao hơn thì phần chênh do ai trả.
Không ghi gì. Khi hợp đồng không thoả thuận, mỗi bên sẽ hiểu theo người nộp theo luật. Nhưng các khoản như phí công chứng, trích đo vẫn dễ tranh cãi.
"Bên bán lo giấy tờ, bên mua lo tiền". Câu nói quen miệng này không nói ai trả tiền trích đo khi giấy tờ sai lệch, ai chịu tiền chậm nộp khi bên bán gom giấy tờ chậm. Thay bằng danh sách từng khoản sẽ rõ hơn nhiều.
Viết điều khoản thuế phí cho rõ
Cách viết dưới đây giúp hai bên không còn chỗ hiểu khác nhau. Nên đưa vào ngay từ thoả thuận đặt cọc, rồi chép sang hợp đồng chuyển nhượng:
- Liệt kê từng khoản theo tên: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, thù lao công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy, chi phí trích đo nếu có.
- Ghi bên chịu tiền cho từng khoản, và ghi rõ đây là thoả thuận về việc bỏ tiền, người nộp theo luật vẫn theo quy định.
- Ghi căn cứ tính: khoản tính theo giá ghi trong hợp đồng hay theo thông báo của cơ quan thuế. Nên chọn theo thông báo thực tế để tránh tranh cãi khi con số khác dự kiến.
- Ghi cách xử lý khi phát sinh: bảng giá thay đổi, cơ quan thuế ấn định, tiền chậm nộp do một bên gây chậm.
- Ghi cách thanh toán và chứng từ: bên chịu tiền chuyển cho bên nộp trước hạn bao lâu, bên nộp gửi lại chứng từ nộp tiền cho bên kia.
Công chứng viên có thể giúp bạn diễn đạt điều khoản cho đúng. Đưa danh sách này cho họ trước buổi ký để họ chuẩn bị, thay vì sửa vội trên bàn.
Thời điểm trả thuế phí so với các đợt trả tiền mua ruộng
Một giao dịch ruộng thường có ba bốn đợt tiền: đặt cọc, trả phần lớn khi ký công chứng, trả phần còn lại khi sang tên xong. Thuế, phí lại phát sinh ở thời điểm khác: phí công chứng khi ký, thuế và lệ phí trước bạ khi có thông báo của cơ quan thuế sau khi nộp hồ sơ, lệ phí cấp giấy khi nhận kết quả. Nếu hai lịch này không được ghép với nhau, dễ xảy ra cảnh bên bán đã nhận gần đủ tiền nhưng chưa nộp thuế, hồ sơ của bên mua dừng lại.
Cách làm phổ biến và an toàn là giữ lại một khoản trong tiền mua tương ứng với các khoản bên bán phải chịu, chỉ thanh toán nốt khi có chứng từ nộp thuế hoặc khi bên mua nhận được giấy chứng nhận mới. Ngược lại, bên bán có thể đề nghị bên mua nộp lệ phí đúng hạn để hồ sơ không bị kéo dài. Ghi rõ lịch này trong hợp đồng giúp cả hai yên tâm.
Nếu dùng dịch vụ thanh toán qua tài khoản phong toả hoặc nhờ bên thứ ba giữ tiền, đọc kỹ điều kiện giải ngân. Dù dùng cách nào, điều cốt lõi là mỗi khoản tiền gắn với một bước có chứng từ.
Trường hợp người thân và đổi ruộng
Khi mua bán, tặng cho giữa những người thân thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, câu hỏi ai trả gần như chỉ còn ở phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy. Nhưng đừng vì "người nhà" mà bỏ qua việc kê khai: cả hai khoản miễn đều phải có tờ khai và giấy tờ chứng minh quan hệ. Ai lo phần giấy tờ chứng minh cũng nên phân công từ đầu, vì thường giấy tờ đó nằm ở bên chuyển nhượng.
Với việc đổi ruộng giữa hai hộ để thuận lợi sản xuất, nếu hai thửa tương đương và không bù tiền, các khoản phát sinh chủ yếu là thủ tục đăng ký biến động. Nếu có bù chênh lệch, phần bù có thể làm phát sinh nghĩa vụ như chuyển nhượng, và cần thoả thuận ai chịu khoản đó.
Một ví dụ giả định: cô Tư bán một thửa ruộng ở một xã thuộc tỉnh Lâm Đồng mới cho người cháu gọi bằng dì. Hai bên nghĩ là người nhà nên được miễn, ghi "không phát sinh thuế phí". Khi nộp hồ sơ, cơ quan thuế xác định quan hệ dì cháu không thuộc danh sách miễn, ra thông báo thuế cho cô Tư và lệ phí trước bạ cho cháu. Không có điều khoản nào nói ai chịu, hai dì cháu mất một tuần để thống nhất. Ví dụ là giả định.
Hỏi ai trước khi ký
Trước khi chốt thoả thuận, hỏi cơ quan thuế quản lý khu vực hoặc công chứng viên ba điều: giao dịch của bạn phát sinh những khoản nào, mỗi khoản tính theo giá nào và tỷ lệ bao nhiêu theo văn bản hiện hành, có thuộc diện miễn không. Có ba câu trả lời đó, việc chia ai trả cái gì trở nên dễ dàng và không còn là chuyện đoán. Văn bản về thuế, phí liên quan đến đất thay đổi khá thường xuyên, nên hãy hỏi lại cho mỗi giao dịch thay vì dựa vào lần trước.
Nếu một trong hai bên ở xa, như con cháu ở thành phố bán ruộng ở quê hoặc người thành phố mua ruộng, hãy thống nhất qua văn bản có chữ ký hoặc ít nhất là tin nhắn ghi rõ từng khoản, trước khi một bên về quê làm thủ tục. Những thoả thuận miệng qua điện thoại là thứ dễ bị hiểu khác nhất khi con số thật hiện ra. Ai cần người địa phương hỗ trợ có thể để lại nhu cầu cho Ruộng Đất để được nối với văn phòng công chứng hoặc người môi giới đất nơi có ruộng.
Câu hỏi thường gặp
Bên mua đã đưa tiền thuế cho bên bán mà bên bán không nộp thì sao?
Với cơ quan thuế, bên bán vẫn là người nộp và chịu trách nhiệm. Nhưng hồ sơ sang tên của bên mua sẽ bị kẹt. Vì vậy nên thoả thuận nộp trực tiếp theo thông báo, hoặc bên mua giữ tiền và cùng bên bán đi nộp, rồi giữ chứng từ.
Có được ghi trong hợp đồng là bên mua là người nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Hợp đồng có thể ghi bên mua chịu khoản tiền thuế, nhưng không thể đổi người nộp thuế theo luật. Cách diễn đạt đúng là bên mua thanh toán khoản thuế thu nhập cá nhân phát sinh cho bên bán, người nộp vẫn là bên bán.
Thuế bị ấn định cao hơn dự kiến thì bên nào trả phần chênh?
Tuỳ thoả thuận. Nếu hợp đồng không nói, mỗi bên sẽ hiểu theo cách có lợi cho mình. Nên ghi trước rằng khoản tính theo thông báo thực tế của cơ quan thuế và bên nào chịu phần phát sinh.
Phí môi giới có phải là thuế phí không?
Không. Phí môi giới là giá dịch vụ theo hợp đồng môi giới giữa người môi giới và bên thuê họ, có thể là bên bán, bên mua hoặc cả hai. Nên tách riêng, không gộp vào điều khoản thuế phí với Nhà nước.
Có nên để người môi giới nộp thuế phí hộ không?
Có thể nhờ, nhưng tiền nên đi thẳng vào tài khoản thu của Nhà nước theo thông báo, và chứng từ phải đứng tên người có nghĩa vụ. Không đưa tiền mặt mà không có biên nhận, và giữ bản chụp chứng từ.
