Tiền một cá nhân nhận được từ việc cho người khác thuê ruộng về nguyên tắc là doanh thu từ cho thuê tài sản. Nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt ngưỡng không phải nộp thuế theo quy định hiện hành, người cho thuê phải kê khai và nộp thuế; dưới ngưỡng thì không phải nộp, dù vẫn có thể cần khai trong một số trường hợp.
Nhiều chủ ruộng ở quê, nhất là những gia đình con cháu đã lên phố, cho hợp tác xã, doanh nghiệp hay hộ khác thuê ruộng nhiều năm mà không biết có nghĩa vụ thuế. Bài viết giải thích nguyên lý, các tình huống hay gặp như nhận tiền trước nhiều năm, nhận bằng lúa, bên thuê là doanh nghiệp, và nơi hỏi ngưỡng doanh thu đang áp dụng. Bài không nêu ngưỡng hay tỷ lệ thuế, vì các con số này đã và đang được sửa đổi.
Vì sao tiền thuê ruộng được xem là doanh thu cho thuê tài sản
Pháp luật thuế xếp việc cá nhân cho thuê nhà, đất, mặt bằng, phương tiện vào nhóm hoạt động cho thuê tài sản. Quyền sử dụng một thửa ruộng là tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015, nên khi bạn cho người khác dùng thửa ruộng để canh tác và nhận tiền thuê, khoản tiền đó là doanh thu từ cho thuê tài sản. Điều này khác với việc tự canh tác rồi bán nông sản, vốn có chính sách thuế riêng cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Người cho thuê là cá nhân hay hộ gia đình đứng tên quyền sử dụng ruộng. Nếu ruộng đứng tên nhiều người, doanh thu được xác định theo phần của từng người hoặc theo thoả thuận giữa các đồng sở hữu, và việc khai nộp có quy định riêng.
Cũng cần phân biệt cho thuê với góp đất làm ăn chung hay hợp tác sản xuất chia sản phẩm. Ba hình thức này có bản chất pháp lý khác nhau và có thể dẫn tới cách nhìn khác nhau về thuế. Gọi tên đúng giao dịch trong hợp đồng là bước đầu để biết nghĩa vụ của mình.
Cho thuê, góp đất hay hợp tác chia sản phẩm
Ba hình thức dưới đây đều để người khác làm trên ruộng của bạn, nhưng khác nhau về bản chất, và vì vậy khác nhau ở câu hỏi thuế cần đặt ra:
| Hình thức | Bạn nhận gì | Câu hỏi thuế nên đặt |
|---|---|---|
| Cho thuê ruộng | Tiền thuê hoặc lúa cố định, không phụ thuộc kết quả sản xuất | Doanh thu cho thuê tài sản trong năm có vượt ngưỡng không |
| Góp quyền sử dụng ruộng vào hợp tác xã, doanh nghiệp | Phần vốn góp, lợi nhuận được chia theo kết quả kinh doanh | Việc góp vốn và phần lợi nhuận được chia chịu nghĩa vụ gì |
| Hợp tác sản xuất chia sản phẩm | Một phần sản phẩm theo tỷ lệ, phụ thuộc mùa vụ | Phần sản phẩm nhận được được nhìn là doanh thu cho thuê hay thu nhập từ sản xuất |
Hợp đồng nên gọi đúng tên giao dịch và mô tả đúng cách chia. Một hợp đồng gọi là hợp tác nhưng thực chất trả tiền cố định mỗi năm thì vẫn có thể bị nhìn như cho thuê. Khi không chắc, hỏi công chứng viên về hình thức hợp đồng và hỏi cơ quan thuế về nghĩa vụ. Phần góp đất vào hợp tác xã, doanh nghiệp còn nhiều vấn đề pháp lý khác ngoài thuế, nên tìm hiểu kỹ trước khi ký.
Ngưỡng doanh thu: hiểu cho đúng
Tính theo tổng doanh thu cho thuê trong năm. Ngưỡng được so với tổng doanh thu cho thuê tài sản của cá nhân trong năm dương lịch, không phải từng hợp đồng. Nếu bạn cho thuê nhiều thửa ruộng, hoặc vừa cho thuê ruộng vừa cho thuê nhà, phải cộng lại.
Ngưỡng đã thay đổi và có thể còn thay đổi. Mức doanh thu không phải nộp thuế của cá nhân kinh doanh đã được điều chỉnh theo các văn bản thuế mới. Hãy hỏi cơ quan thuế quản lý khu vực mức đang áp dụng cho năm bạn nhận tiền.
Dưới ngưỡng chưa chắc là không phải làm gì. Có trường hợp vẫn phải khai dù không phát sinh thuế, chẳng hạn khi khai theo từng lần phát sinh hoặc khi bên thuê là tổ chức. Hỏi rõ thay vì mặc định.
Vượt ngưỡng thì tính trên toàn bộ doanh thu hay phần vượt. Cách tính khi vượt ngưỡng do văn bản hiện hành quy định và đã có thay đổi. Đây là câu hỏi nên đặt trực tiếp cho cơ quan thuế với con số của bạn.
Các tình huống cho thuê ruộng thường gặp
Bảng dưới gom những tình huống hay gặp ở nông thôn và điểm cần hỏi thêm cho từng trường hợp. Nguyên lý chung là quy về doanh thu bằng tiền trong năm:
| Tình huống | Cách nhìn doanh thu | Điểm cần hỏi |
|---|---|---|
| Cho hộ hàng xóm thuê, nhận tiền mỗi vụ | Cộng tiền các vụ trong năm | Tổng có vượt ngưỡng không, khai theo năm hay theo lần |
| Cho thuê nhiều năm, nhận tiền trước một lần | Doanh thu có thể được phân bổ theo năm hoặc ghi nhận một lần tuỳ cách khai | Lựa chọn cách khai được phép, hệ quả với ngưỡng |
| Tiền thuê trả bằng lúa | Quy đổi lượng lúa ra tiền theo giá tại thời điểm nhận | Giá dùng để quy đổi, giấy tờ ghi nhận |
| Bên thuê là hợp tác xã, doanh nghiệp | Doanh thu theo hợp đồng | Bên thuê có khai thay, nộp thay không; giấy tờ cần đưa cho bên thuê |
| Ruộng đứng tên chung nhiều người | Theo phần của từng người hoặc thoả thuận | Ai đứng ra khai, cách chia doanh thu |
Thoả thuận tiền thuê là việc riêng của hai bên và bài này không nêu mức. Với thuế, điều quan trọng là doanh thu được ghi nhận rõ ràng, có hợp đồng và chứng từ nhận tiền.
Bên thuê là doanh nghiệp: ai khai, ai nộp
Khi doanh nghiệp, hợp tác xã hay chủ trang trại thuê ruộng của nhiều hộ để gom thành vùng sản xuất, họ thường đề nghị ký hợp đồng có thoả thuận bên thuê khai thay, nộp thay thuế cho người cho thuê. Pháp luật quản lý thuế cho phép tổ chức khai thay, nộp thay cho cá nhân cho thuê tài sản trong những trường hợp quy định. Khi đó, số tiền bạn nhận có thể là tiền thuê sau khi đã trừ phần thuế được nộp thay, nếu doanh thu thuộc diện phải nộp.
Bạn nên hỏi rõ ngay khi ký: tiền thuê ghi trong hợp đồng là trước hay sau thuế; bên thuê có khai thay không; bạn cần cung cấp giấy tờ gì như thông tin cá nhân, mã số thuế; bạn sẽ nhận được chứng từ gì chứng minh thuế đã được nộp thay. Giữ những chứng từ này cùng hợp đồng, vì chúng chứng minh bạn đã hoàn thành nghĩa vụ.
Nếu bên thuê không khai thay, nghĩa vụ khai vẫn thuộc về bạn khi doanh thu thuộc diện phải nộp. Đừng mặc định doanh nghiệp đã lo hết.
Tự khai thuế cho thuê ruộng khi thuộc diện phải nộp
Nếu bạn cho cá nhân, hộ khác thuê và tổng doanh thu trong năm thuộc diện phải nộp, trình tự chung như sau. Mẫu tờ khai, thời hạn và cách nộp có thể thay đổi theo văn bản hiện hành:
- Tập hợp các hợp đồng cho thuê ruộng và chứng từ nhận tiền trong năm, cộng tổng doanh thu, quy đổi lúa ra tiền nếu có.
- Hỏi cơ quan thuế quản lý khu vực, có thể qua bộ phận tiếp nhận ở xã hoặc trực tuyến, về ngưỡng đang áp dụng và cách khai: theo từng lần phát sinh hay theo năm.
- Đăng ký mã số thuế cá nhân nếu chưa có, chuẩn bị tờ khai theo mẫu dành cho cá nhân cho thuê tài sản.
- Nộp tờ khai trong thời hạn quy định, nhận thông báo số thuế phải nộp nếu có, và nộp tiền.
- Lưu hợp đồng, tờ khai, chứng từ nộp tiền trong bìa hồ sơ của thửa ruộng.
Nhiều nơi đã cho khai và nộp trực tuyến. Người lớn tuổi có thể nhờ con cháu làm trên điện thoại, nhưng giấy tờ và tài khoản phải đứng tên đúng người cho thuê.
Giấy tờ nên có khi cho thuê ruộng
Dù doanh thu cao hay thấp, có giấy tờ rõ ràng giúp bạn khai đúng khi phải khai, và chứng minh được khi không phải khai. Bộ giấy tờ tối thiểu gồm:
- Hợp đồng thuê bằng văn bản, ghi thửa ruộng, diện tích, thời hạn, tiền thuê, cách trả, bên nào khai và nộp thuế nếu phát sinh.
- Giấy nhận tiền hoặc sao kê chuyển khoản cho từng lần nhận, kể cả khi nhận bằng lúa thì ghi số lượng và ngày nhận.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các thửa cho thuê.
- Chứng từ khai thay, nộp thay nếu bên thuê là tổ chức có làm việc này.
- Ghi chú tổng doanh thu cho thuê theo từng năm, cộng cả các tài sản cho thuê khác nếu có.
Hợp đồng thuê ruộng giữa các hộ có những điều khoản riêng về canh tác, bờ thửa, nước tưới, hoàn trả mặt ruộng. Phần đó thuộc về chuyện thuê đất làm nông và nên tìm hiểu riêng; ở đây chỉ nhấn vào những dòng liên quan tới tiền và thuế.
Ví dụ giả định và lời dặn
Ông bà của chị Lan có năm thửa ruộng ở một xã thuộc tỉnh An Giang mới, cho một hợp tác xã thuê mười năm, nhận tiền thuê trả trước cho ba năm đầu. Ông bà nghĩ ruộng là của mình, cho thuê thì không ai đánh thuế. Khi chị Lan hỏi cơ quan thuế, chị được hướng dẫn rằng tiền thuê là doanh thu cho thuê tài sản, cần xem tổng doanh thu theo năm so với ngưỡng, xem hợp tác xã có khai thay không, và cách xử lý khoản tiền nhận trước nhiều năm. Ví dụ là giả định; kết quả cụ thể phụ thuộc số tiền và quy định tại thời điểm đó.
Lời dặn chung: hợp đồng thuê ruộng nên ghi rõ tiền thuê trước hay sau thuế, ai khai, ai nộp; nhận tiền nên có chứng từ; và mỗi năm hỏi lại ngưỡng đang áp dụng. Chính sách thuế với cá nhân kinh doanh đang thay đổi khá nhanh, nên kinh nghiệm của năm trước không chắc còn đúng.
Câu hỏi thường gặp
Cho người thân thuê ruộng không lấy tiền có phải nộp thuế không?
Không có doanh thu thì không phát sinh thuế cho thuê tài sản. Nếu người thân trả bằng một phần nông sản hay tiền, thì về nguyên tắc đó vẫn là doanh thu. Ghi rõ bản chất thoả thuận để tránh hiểu lầm về sau.
Nhận tiền thuê trước năm năm thì tính vào năm nào?
Cách ghi nhận doanh thu khi nhận trước nhiều năm có quy định riêng và có thể ảnh hưởng tới việc so với ngưỡng. Hỏi cơ quan thuế quản lý khu vực về lựa chọn được phép cho trường hợp của bạn trước khi khai.
Hợp tác xã nói đã khai thay thì cần giữ giấy tờ gì?
Giữ hợp đồng có điều khoản khai thay, nộp thay, và đề nghị hợp tác xã cung cấp chứng từ khấu trừ hoặc xác nhận đã nộp thay. Những giấy tờ này chứng minh bạn đã hoàn thành nghĩa vụ nếu sau này có kiểm tra.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế cho thuê ruộng có phải là một không?
Không. Thuế sử dụng đất nông nghiệp gắn với việc sử dụng đất, phần lớn đang được miễn. Thuế đối với tiền cho thuê là thuế trên doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản. Hai khoản theo hai luật khác nhau.
Không khai thuế cho thuê ruộng nhiều năm thì sao?
Nếu doanh thu thuộc diện phải nộp mà không khai, có thể bị truy thu, tính tiền chậm nộp và xử phạt theo quy định. Nên chủ động hỏi cơ quan thuế để khai bổ sung đúng cách thay vì để bị phát hiện.
