Ghi giá chuyển nhượng ruộng thấp hơn giá thật để giảm thuế là một thói quen phổ biến, nhưng nó thường tiết kiệm ít hơn người ta tưởng và để lại rủi ro lớn hơn người ta nghĩ. Thuế và lệ phí đã có mức sàn theo bảng giá đất; cơ quan thuế có quyền xác định lại giá khi thấy bất thường; và khi có tranh chấp, con số trên hợp đồng công chứng là thứ được đem ra trước tiên, không phải lời hứa miệng về giá thật.
Bài viết không bàn chuyện đạo đức, mà đặt các rủi ro cụ thể lên bàn để bên bán và bên mua tự cân nhắc. Đây không phải hướng dẫn lách thuế; ngược lại, bài khuyến nghị ghi đúng giá thật và khai đúng theo quy định.
Vì sao người ta hay ghi giá thấp
Lý do dễ hiểu: thuế thu nhập cá nhân của bên bán tính trên giá chuyển nhượng, còn lệ phí trước bạ của bên mua có thể tính theo giá hợp đồng khi giá đó cao hơn bảng giá. Ghi thấp thì cả hai khoản có vẻ giảm. Ở nhiều nơi, việc này còn được coi như "lệ làng", người môi giới gợi ý, thậm chí hai bên tự thoả thuận ghi bằng đúng giá trên bảng giá đất cho "an toàn".
Nhưng phép tính đó bỏ qua ba điều. Thứ nhất, có mức sàn: nếu giá ghi thấp hơn giá theo bảng giá thì thuế và lệ phí vẫn tính theo bảng giá, nên khoản tiết kiệm chỉ nằm trong phần chênh giữa giá thật và bảng giá. Thứ hai, có quyền ấn định của cơ quan thuế khi giá kê khai không phù hợp. Thứ ba, có những rủi ro dân sự không tính bằng tiền thuế mà có thể bằng cả giá trị thửa ruộng.
Phần dưới đi qua từng rủi ro, theo thứ tự từ cơ quan thuế tới quan hệ giữa hai bên và người thứ ba.
Cũng nên nói rõ: bài này không ước tính phần tiết kiệm được bao nhiêu, vì con số đó phụ thuộc giá thật, bảng giá và tỷ lệ thuế, phí hiện hành của từng trường hợp. Điều chắc chắn là phần tiết kiệm có giới hạn, trong khi phần rủi ro có thể bằng chính giá trị thửa ruộng.
Rủi ro với cơ quan thuế
Bị ấn định lại giá tính thuế. Luật Quản lý thuế 2019 cho phép cơ quan thuế ấn định thuế khi có căn cứ cho thấy giá kê khai không phù hợp với giá giao dịch thông thường. Khi bị ấn định, người nộp phải nộp thêm phần chênh lệch.
Bị xử phạt hành vi khai sai. Khai sai giá chuyển nhượng dẫn tới thiếu số thuế phải nộp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế, cộng tiền chậm nộp. Mức độ tuỳ hành vi và số tiền, theo quy định xử phạt hiện hành.
Dấu vết giao dịch thật không biến mất. Tiền mua ruộng thường đi qua ngân hàng, qua tin nhắn, qua giấy biên nhận đặt cọc. Những dấu vết này có thể được dùng để xác định giá thật khi cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Luật đang đổi theo hướng sát giá thật. Các chính sách về giá đất và thuế đang được điều chỉnh theo hướng dữ liệu giao dịch sát thực tế hơn. Một thói quen ghi giá thấp hôm nay có thể là một vi phạm dễ bị phát hiện ngày mai.
Rủi ro giữa bên bán và bên mua
Ghi giá thấp tạo ra hai con số: giá trên giấy và giá thật. Mỗi khi có chuyện, hai con số đó kéo hai bên về hai phía. Bảng dưới liệt kê những tình huống thường gặp:
| Tình huống | Rủi ro cho bên bán | Rủi ro cho bên mua |
|---|---|---|
| Hợp đồng bị huỷ hoặc vô hiệu, phải hoàn trả cho nhau | Có thể phải chứng minh đã nhận nhiều hơn nếu bên mua đòi | Khó đòi lại phần tiền vượt giá ghi trên hợp đồng nếu không có chứng cứ |
| Một bên vi phạm, phải bồi thường hoặc phạt vi phạm theo giá trị hợp đồng | Mức phạt tính trên giá ghi thấp có thể bất lợi khi bên mua vi phạm | Mức bồi thường tính trên giá ghi thấp có thể bất lợi khi bên bán vi phạm |
| Bên bán còn nợ, tài sản bị yêu cầu kiểm tra | Giao dịch giá thấp bất thường dễ bị nghi là tẩu tán tài sản | Giao dịch có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu, bên mua mất thời gian và tiền |
| Thửa ruộng sau đó bị thu hồi | Không liên quan trực tiếp | Bồi thường không dựa vào giá mua, nhưng giá ghi thấp không giúp gì khi đối chiếu |
Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch giả tạo: khi hai bên xác lập một giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác, giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu được xem xét theo quy định. Hiểu một cách thực tế, giá ghi trên hợp đồng không phải lúc nào cũng là thứ duy nhất được xem xét, và việc chứng minh giá thật là gánh nặng của bên cần chứng minh.
Người môi giới gợi ý ghi giá thấp thì sao
Ở nhiều vùng, người môi giới hoặc người soạn giấy tờ hộ là người đầu tiên gợi ý "ghi theo giá nhà nước cho nhẹ thuế". Đôi khi họ chỉ lặp lại thói quen của địa phương; đôi khi họ có lợi riêng vì muốn giao dịch nhanh. Dù thế nào, người chịu rủi ro là bên bán và bên mua, không phải người gợi ý.
Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng theo Luật Công chứng 2024, nhưng không có nghĩa vụ đi kiểm tra giá thật hai bên đã trả. Việc hợp đồng được công chứng không làm cho một con số kê khai không đúng trở nên đúng. Nếu bạn được hỏi giá chuyển nhượng, hãy trả lời con số thật và ghi con số đó.
Khi làm việc với người môi giới, ghi rõ trong hợp đồng môi giới những việc họ làm, không bao gồm việc tư vấn khai giá. Dù làm việc với ai, mọi giao dịch nên ghi đúng giá thật.
Nếu muốn giảm nghĩa vụ một cách hợp pháp
Có những cách hợp pháp để không nộp nhiều hơn mức luật định. Chúng không dựa vào khai sai, mà dựa vào việc hiểu đúng quy định:
- Kiểm tra trường hợp miễn: chuyển nhượng, tặng cho giữa người thân trong danh sách luật định thường được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nhưng phải kê khai và chứng minh quan hệ.
- Kiểm tra cách xếp vị trí, loại đất của thửa ruộng trong bảng giá, tránh bị tính theo vị trí cao hơn hoặc nhầm sang loại đất khác.
- Đổi ruộng để thuận lợi sản xuất mà không đổi mục đích thì có quy định miễn riêng; lập hợp đồng đúng bản chất là chuyển đổi chứ không phải mua bán.
- Kê khai và nộp đúng hạn để không phát sinh tiền chậm nộp, tiền phạt.
- Hỏi cơ quan thuế khi không chắc, thay vì tự đoán rồi khai theo cách có lợi.
Những cách trên không làm giảm nhiều như ghi giá thấp, nhưng không để lại rủi ro. Với một giao dịch mà giá trị thửa ruộng là tài sản lớn của gia đình, đó là sự đánh đổi đáng cân nhắc.
Ghi giá thật: chuẩn bị gì để giao dịch sạch
Ghi đúng giá thật không chỉ là một con số trên hợp đồng. Để giao dịch rõ ràng từ đầu tới cuối, hai bên nên làm thêm vài việc đơn giản:
- Ghi giá trong thoả thuận đặt cọc trùng với giá sẽ ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, để không có hai văn bản mâu thuẫn nhau.
- Thanh toán qua ngân hàng với nội dung chuyển khoản ghi rõ thửa đất và đợt thanh toán; nếu trả tiền mặt, lập giấy biên nhận có chữ ký hai bên, ghi số tiền và tổng đã trả.
- Ghi lịch thanh toán gắn với từng bước: đặt cọc, ký công chứng, nộp hồ sơ, nhận giấy chứng nhận mới.
- Tính trước khoản thuế, phí theo giá thật, thoả thuận ai chịu, và để riêng số tiền đó.
- Giữ bản sao hợp đồng, biên nhận, chứng từ nộp thuế phí trong bìa hồ sơ của thửa ruộng.
Những việc này cũng giúp ích nếu sau này bạn bán lại thửa ruộng hay cần chứng minh nguồn tiền, vì mọi con số đều khớp nhau và có dấu vết.
Ví dụ giả định: một hợp đồng hai con số
Chú Ba bán một thửa ruộng ở một xã thuộc tỉnh Đắk Lắk mới cho anh Hùng. Hai bên thoả thuận giá thật là A, nhưng ghi trong hợp đồng công chứng giá B thấp hơn nhiều, bằng mức theo bảng giá. Anh Hùng trả trước một phần qua chuyển khoản, phần còn lại bằng tiền mặt, không có giấy biên nhận ghi rõ tổng số. Ba tháng sau, phát hiện thửa ruộng có một phần nằm trong hành lang kênh mà chú Ba không nói, anh Hùng muốn huỷ hợp đồng và đòi lại tiền.
Chú Ba đồng ý trả lại tiền, nhưng chỉ đúng giá B ghi trên hợp đồng. Anh Hùng phải chứng minh đã trả số A, trong khi chỉ có sao kê phần chuyển khoản. Đồng thời, việc chứng minh giá thật lại đặt cả hai trước câu hỏi về việc kê khai thuế không đúng. Ví dụ là giả định, nhưng phản ánh vì sao một khoản tiết kiệm nhỏ có thể đổi lấy một rủi ro lớn hơn nhiều. Khi có tranh chấp thật, cần luật sư hoặc trợ giúp pháp lý xem hồ sơ cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Ghi giá bằng đúng bảng giá đất có bị coi là khai sai không?
Nếu giá thật cao hơn bảng giá mà hợp đồng ghi bằng bảng giá thì đó là kê khai không đúng giá chuyển nhượng. Bảng giá là mức sàn để tính khi giá ghi thấp, không phải con số được phép ghi thay cho giá thật.
Cơ quan thuế làm sao biết giá thật?
Cơ quan thuế có thể dựa vào dữ liệu giao dịch tương tự, thông tin từ ngân hàng, cơ sở dữ liệu đất đai và các nguồn khác theo quy định để xác định giá không phù hợp. Khả năng phát hiện ngày càng cao khi dữ liệu được số hoá.
Nếu hai bên đều đồng ý ghi giá thấp thì có sao không?
Sự đồng ý của hai bên không làm cho việc kê khai sai trở nên hợp pháp với cơ quan thuế. Về dân sự, chính sự đồng ý đó tạo ra hai con số mà sau này mỗi bên có thể dùng theo cách có lợi cho mình khi xảy ra tranh chấp.
Đã lỡ ghi giá thấp thì có sửa được không?
Có thể tìm hiểu khả năng khai bổ sung với cơ quan thuế theo quy định quản lý thuế. Việc sửa hợp đồng đã công chứng cần thủ tục riêng. Hỏi công chứng viên và luật sư trước khi làm, vì mỗi trường hợp khác nhau.
Ghi giá cao hơn giá thật có lợi gì cho bên mua không?
Ghi giá cao hơn giá thật cũng là kê khai không đúng, và làm tăng lệ phí trước bạ của bên mua, thuế của bên bán. Không có lý do chính đáng để ghi khác giá thật; con số trên hợp đồng nên là con số hai bên thực trả.
