Với thửa ruộng của hộ gia đình, cá nhân, phần lớn các khoản thường gặp như thuế khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được tính dựa trên bảng giá đất của tỉnh. Giá đất cụ thể là con số riêng do cơ quan có thẩm quyền quyết định cho từng trường hợp, mà người có ruộng gặp nhiều nhất khi đất bị Nhà nước thu hồi và được bồi thường.
Nhầm giữa hai loại giá này khiến nhiều người có ruộng tính sai kỳ vọng: tưởng bồi thường sẽ theo bảng giá thấp, hoặc tưởng tiền chuyển mục đích phải tính theo giá thị trường. Bài viết đi qua từng việc mà một chủ ruộng hay gặp và cho biết, theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024, việc đó dùng loại giá nào. Văn bản hướng dẫn thay đổi nhanh, nên mỗi việc cụ thể vẫn phải hỏi lại cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai.
Hai loại giá đất của Nhà nước
Bảng giá đất là bộ giá chung áp cho toàn tỉnh, lập theo loại đất, khu vực, vị trí, công bố công khai và dùng cho số đông các trường hợp. Ưu điểm của nó là ai cũng tra được, áp dụng nhanh, không phải định giá từng thửa. Nhược điểm là không phản ánh hết khác biệt của từng thửa đất, và thường không trùng với giá mua bán thực tế.
Giá đất cụ thể là giá do cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định cho một trường hợp hoặc một dự án cụ thể, xác định bằng các phương pháp định giá đất theo luật, thường có đơn vị tư vấn xác định giá và hội đồng thẩm định. Nó được dùng khi cần con số sát với từng hoàn cảnh hơn, đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất và phải bồi thường.
Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành mà trước đây các tỉnh phải xây bảng giá trong khung đó, và đặt yêu cầu giá đất bám theo nguyên tắc thị trường. Nhưng nguyên tắc thị trường không có nghĩa bảng giá bằng giá bạn mua bán; nó chỉ là hướng xây dựng. Hai loại giá vẫn tồn tại song song, mỗi loại cho một nhóm việc.
Việc nào dùng giá nào: bảng tra cho chủ ruộng
Bảng dưới tóm tắt nguyên lý chung theo Luật Đất đai 2024 cho những việc người có ruộng thường gặp. Mỗi dòng có thể có ngoại lệ trong văn bản hướng dẫn, nên coi đây là bản đồ để biết hỏi gì, không phải kết luận cho hồ sơ cụ thể:
| Việc | Loại giá thường làm căn cứ | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân khi bán ruộng | Giá trong hợp đồng, không thấp hơn giá theo bảng giá | Tính theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành |
| Lệ phí trước bạ khi nhận ruộng | Bảng giá đất, hoặc giá hợp đồng nếu cao hơn theo quy định | Có các trường hợp được miễn |
| Chuyển ruộng sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân | Bảng giá đất | Tính trên phần chênh lệch theo nguyên lý, có quy định hạn mức |
| Thuê đất của Nhà nước trả tiền hằng năm | Bảng giá đất | Áp tỷ lệ phần trăm do tỉnh quy định |
| Thu hồi ruộng, tính bồi thường về đất | Giá đất cụ thể | Quyết định riêng cho từng dự án, có phương án niêm yết |
| Xử phạt vi phạm hành chính về đất đai | Bảng giá đất trong một số trường hợp | Theo quy định xử phạt hiện hành |
Bảng không nêu bất kỳ tỷ lệ hay mức tiền nào, vì những con số đó do văn bản thuế, phí và quyết định của từng tỉnh quy định, thay đổi theo thời gian. Muốn biết con số, tra văn bản hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế.
Khi ruộng bị thu hồi: giá đất cụ thể được làm ra sao
Đây là tình huống mà chủ ruộng quan tâm nhất và cũng hay hiểu nhầm nhất. Khi có dự án thu hồi cánh đồng, tiền bồi thường về đất không lấy thẳng từ bảng giá mà dựa trên giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định cho dự án đó. Quá trình thường gồm thu thập thông tin giá đất, áp các phương pháp định giá theo luật như so sánh, thu nhập, thặng dư hay hệ số điều chỉnh tuỳ trường hợp, thẩm định tại hội đồng thẩm định giá đất, rồi quyết định.
Người có ruộng không tham gia định giá, nhưng có quyền xem phương án bồi thường được niêm yết và góp ý. Nếu thấy giá đất cụ thể không phản ánh đúng điều kiện của khu đất, như vị trí giáp đường, thuỷ lợi tốt, hãy góp ý bằng văn bản trong thời gian niêm yết, nêu căn cứ cụ thể. Phần chi tiết về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp có trình tự riêng và nên đọc ở tài liệu chuyên sâu về thu hồi.
Ở đây chỉ cần nhớ: đừng lấy bảng giá để đoán tiền bồi thường, cũng đừng tin lời ai đó hứa "bồi thường theo giá thị trường" bằng một con số cụ thể. Cả hai đều chưa phải là giá đất cụ thể đã được quyết định.
Hiểu lầm hay gặp về hai loại giá
"Bảng giá thấp nên bán ruộng thì thuế thấp." Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng tính trên giá chuyển nhượng; bảng giá chỉ là mức sàn khi giá hợp đồng ghi thấp hơn. Ghi giá thấp để giảm thuế có rủi ro riêng, được nói ở bài về ghi giá trong hợp đồng.
"Giá đất cụ thể là giá cao hơn bảng giá." Không phải luôn như vậy. Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp định giá cho từng trường hợp; có nơi chênh nhiều, có nơi ít so với bảng giá.
"Bảng giá tăng thì ruộng của mình đáng giá hơn." Bảng giá tăng làm tăng các khoản tính theo bảng giá, như lệ phí trước bạ, tiền chuyển mục đích. Nó không tự làm giá mua bán thay đổi, vì giá mua bán do thị trường quyết định.
"Cứ hỏi cán bộ là biết giá cụ thể của thửa mình." Giá đất cụ thể chỉ có khi có quyết định cho một trường hợp, một dự án. Khi chưa có dự án, không ai có "giá cụ thể" của thửa ruộng để cho bạn biết.
Ví dụ giả định: một thửa ruộng qua ba việc
Cô Tư có một thửa ruộng lúa ở một xã thuộc tỉnh Quảng Ngãi mới. Năm thứ nhất, cô tặng cho một phần thửa ruộng cho con gái. Đây là giao dịch giữa mẹ và con nên thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định, nhưng hồ sơ vẫn phải kê khai; nếu không thuộc diện miễn, các khoản này căn cứ bảng giá đất của vị trí thửa ruộng. Năm thứ hai, phần ruộng còn lại giáp khu dân cư được đưa vào kế hoạch sử dụng đất, cô xin chuyển một phần lên đất ở; tiền sử dụng đất được tính theo nguyên lý dựa trên bảng giá đất tại thời điểm quy định.
Năm thứ ba, một dự án đường được thực hiện, phần ruộng con gái cô nhận bị thu hồi. Lần này tiền bồi thường về đất không theo bảng giá mà theo giá đất cụ thể được quyết định cho dự án, kèm các khoản hỗ trợ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi. Ba việc, trên cùng một thửa ruộng ban đầu, dùng hai loại giá khác nhau.
Ví dụ này là giả định, không phản ánh quy định cụ thể của tỉnh nào. Mục đích là cho thấy vì sao câu hỏi "ruộng nhà mình giá bao nhiêu" luôn phải đi kèm câu hỏi "để làm việc gì".
Câu hỏi nên mang theo khi đi hỏi
Khi bạn chuẩn bị một việc liên quan đến tiền với thửa ruộng, những câu hỏi sau giúp cán bộ trả lời đúng loại giá và đúng văn bản:
- Việc của gia đình, chẳng hạn chuyển nhượng hay chuyển mục đích, sẽ được tính các khoản nào, mỗi khoản căn cứ vào loại giá nào?
- Nếu căn cứ bảng giá đất: bảng giá nào đang áp dụng cho xã nơi có ruộng, thửa ruộng thuộc vị trí nào?
- Thời điểm nào được dùng để xác định giá: lúc ký hợp đồng, lúc nộp hồ sơ hay lúc có quyết định?
- Có khoản nào được miễn, giảm cho trường hợp này không, cần giấy tờ gì để chứng minh?
- Nếu đất bị thu hồi: đã có quyết định giá đất cụ thể cho dự án chưa, phương án bồi thường niêm yết ở đâu, đến khi nào?
Ghi lại câu trả lời kèm tên văn bản. Khi nhận thông báo nộp tiền, bạn sẽ có căn cứ để đối chiếu.
Vì sao cần hỏi lại trước mỗi việc
Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cách xây dựng bảng giá, cách xác định giá đất cụ thể và nhiều quy định chi tiết đã được ban hành, sửa đổi qua nhiều văn bản. Cộng thêm việc sắp xếp chính quyền hai cấp và hợp nhất tỉnh, thẩm quyền quyết định giá, nơi tiếp nhận hồ sơ cũng đang được phân lại. Thông tin đúng năm ngoái có thể đã không còn đúng năm nay.
Vì vậy, đừng dựa vào bài viết nào, kể cả bài này, để tính số tiền cuối cùng. Dùng nó để hiểu cấu trúc, đặt câu hỏi đúng, rồi để cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai đưa ra con số. Với các giao dịch có giá trị lớn, nhờ công chứng viên hoặc luật sư đọc cùng thông báo nộp tiền là một khoản chi đáng cân nhắc.
Một thói quen nhỏ giúp ích lâu dài: mỗi lần nhận thông báo nộp tiền liên quan tới thửa ruộng, chụp lại và ghi chú bên cạnh loại giá đã được dùng, vị trí thửa đất được xếp, văn bản được dẫn. Sau vài lần, bạn sẽ có một hồ sơ riêng cho thửa ruộng, đủ để đối chiếu khi có giao dịch tiếp theo, và người nhà cũng hiểu được nếu sau này phải thay bạn làm thủ tục.
Câu hỏi thường gặp
Bồi thường ruộng khi thu hồi có thấp hơn giá mua bán không?
Không có câu trả lời chung. Bồi thường về đất tính theo giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định cho dự án, có thể gần hoặc xa giá mua bán tuỳ nơi. Ngoài bồi thường về đất còn có các khoản hỗ trợ theo quy định cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi.
Có được thuê thẩm định giá riêng để phản bác giá đất cụ thể không?
Bạn có thể tự thuê thẩm định để có thêm thông tin khi góp ý hay khiếu nại, nhưng chứng thư đó không tự thay thế quyết định giá đất cụ thể. Nếu định đi theo hướng khiếu nại, hãy hỏi luật sư về giá trị của chứng cứ này.
Tiền chuyển ruộng lên đất ở tính theo giá thị trường hay bảng giá?
Theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024, với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích, tiền sử dụng đất thường căn cứ bảng giá đất. Cách tính chi tiết, hạn mức và các trường hợp riêng có văn bản hướng dẫn; hỏi cơ quan thuế nơi có đất.
Giá đất cụ thể có được công bố công khai không?
Quyết định giá đất cụ thể cho dự án và phương án bồi thường có liên quan được niêm yết, công khai để người có đất bị thu hồi biết. Hỏi Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ruộng về nơi niêm yết và thời gian góp ý.
Cho thuê ruộng giữa hai hộ có dùng bảng giá đất không?
Tiền thuê ruộng giữa các hộ do hai bên thoả thuận, không bắt buộc theo bảng giá. Bảng giá chỉ dùng khi tính các khoản nghĩa vụ với Nhà nước, chẳng hạn khi thuê đất của Nhà nước, hoặc khi cơ quan thuế cần căn cứ xác định.
