Khi bán một thửa ruộng, người bán là cá nhân thường phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tính trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng; nếu giá đó thấp hơn giá theo bảng giá đất của tỉnh thì lấy giá theo bảng giá làm căn cứ. Một số trường hợp được miễn, quan trọng nhất với người có ruộng là chuyển nhượng giữa những người thân theo danh sách luật quy định, và việc đổi đất nông nghiệp để thuận tiện sản xuất mà không đổi mục đích sử dụng.
Bài viết giải thích nguyên lý, không nêu tỷ lệ thuế, vì Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn đang trong quá trình sửa đổi. Trước khi ký, hãy hỏi cơ quan thuế quản lý khu vực hoặc công chứng viên về cách tính đang áp dụng cho trường hợp của bạn.
Ai là người nộp thuế khi bán ruộng
Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân, người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nộp thuế, tức là bên bán. Nếu thửa ruộng đứng tên nhiều người, như vợ chồng hay anh chị em đồng thừa kế, thì mỗi người nộp phần thuế tương ứng với phần quyền của mình. Ruộng cấp cho hộ gia đình theo cách cũ thì việc xác định ai là người có thu nhập phụ thuộc vào các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Trong thực tế, hai bên mua bán thường thoả thuận bên mua "lo thuế phí". Thoả thuận đó hợp pháp về mặt dân sự, nghĩa là bên mua đưa tiền để nộp thay. Nhưng với Nhà nước, người có nghĩa vụ vẫn là bên bán; nếu khoản thuế không được nộp, cơ quan thuế sẽ làm việc với bên bán. Vì vậy, dù ai bỏ tiền, bên bán vẫn nên giữ chứng từ nộp thuế.
Người bán ở xa, uỷ quyền cho người thân bán ruộng, thì người được uỷ quyền làm thủ tục kê khai thay theo phạm vi uỷ quyền, nhưng nghĩa vụ thuế vẫn của người có ruộng.
Cũng cần phân biệt người bán là cá nhân với tổ chức. Hợp tác xã, doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng ruộng đất thì không nộp thuế thu nhập cá nhân mà thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật thuế áp dụng cho tổ chức. Bài này chỉ bàn trường hợp người bán là cá nhân, hộ gia đình, vốn là phần lớn các giao dịch ruộng ở nông thôn.
Giá tính thuế được xác định ra sao
Căn cứ là giá chuyển nhượng. Pháp luật hiện hành tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên giá chuyển nhượng từng lần, không trừ giá mua vào hay chi phí cải tạo. Tỷ lệ áp vào giá đó do luật thuế quy định; tra văn bản hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế.
Giá trong hợp đồng là điểm xuất phát. Giá do hai bên ghi trong hợp đồng chuyển nhượng được dùng để tính, nếu không thấp hơn giá theo bảng giá đất.
Bảng giá là mức sàn. Hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế lấy giá theo bảng giá để tính.
Cơ quan thuế có thể ấn định khi giá bất thường. Theo Luật Quản lý thuế 2019, khi có căn cứ cho thấy giá kê khai không phù hợp, cơ quan thuế có quyền xác định lại. Ghi giá quá thấp so với thực tế là rủi ro, không phải cách tiết kiệm.
Luật đang được sửa đổi. Cách tính thuế với chuyển nhượng bất động sản đã được bàn sửa đổi, có hướng tính trên phần thu nhập thực. Kiểm văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm bạn giao dịch.
Các trường hợp được miễn thường gặp với ruộng
Pháp luật thuế thu nhập cá nhân liệt kê các khoản thu nhập được miễn thuế. Với người có ruộng, những trường hợp sau là thường gặp nhất, mỗi trường hợp đều cần giấy tờ chứng minh khi kê khai:
- Chuyển nhượng giữa người thân trong danh sách luật định: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột với nhau.
- Đổi đất nông nghiệp để hợp lý hoá sản xuất: thu nhập từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất, nhằm thuận lợi cho canh tác, không làm thay đổi mục đích sử dụng đất. Dồn điền đổi thửa theo phương án của xã thường thuộc nhóm này.
- Nhận thừa kế, quà tặng từ người thân trong danh sách trên: đây là thu nhập từ thừa kế, quà tặng chứ không phải chuyển nhượng, nhưng cũng thuộc diện miễn theo cùng danh sách quan hệ.
Danh sách người thân là danh sách đóng: cô, dì, chú, bác, anh chị em họ, cháu gọi bằng cô chú không nằm trong đó. Bán ruộng cho chú ruột hay cho cháu gọi bằng bác thì vẫn phải nộp thuế. Miễn nhà ở, đất ở duy nhất không áp cho ruộng, vì ruộng không phải đất ở.
Kê khai và nộp thuế khi bán ruộng
Hồ sơ khai thuế thường đi cùng hồ sơ đăng ký biến động. Trình tự chung như sau, chi tiết từng nơi có thể khác:
- Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
- Chuẩn bị tờ khai thuế thu nhập cá nhân cho chuyển nhượng bất động sản, kèm hợp đồng và giấy tờ liên quan; nếu thuộc diện miễn, kèm giấy tờ chứng minh quan hệ.
- Nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ đăng ký biến động tại nơi tiếp nhận theo quy định của tỉnh, thường là bộ phận một cửa hoặc văn phòng đăng ký đất đai, trong thời hạn khai thuế.
- Nhận thông báo nộp thuế từ cơ quan thuế, đối chiếu giá tính thuế, diện tích, vị trí.
- Nộp tiền theo thông báo, giữ chứng từ, nộp chứng từ để hoàn tất đăng ký biến động.
Thời hạn khai thuế được tính từ mốc mà pháp luật quản lý thuế quy định, thường gắn với thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Để quá hạn có thể bị phạt chậm khai, chậm nộp, nên hỏi công chứng viên về thời hạn ngay khi ký.
Ruộng đứng tên hộ gia đình hoặc nhiều người thừa kế
Nhiều thửa ruộng ở nông thôn được giao từ thời chia ruộng theo khẩu, giấy chứng nhận ghi "hộ ông", "hộ bà". Khi bán những thửa này, việc đầu tiên là xác định những ai có chung quyền sử dụng đất, vì họ đều phải đồng ý và ký, và mỗi người là người có thu nhập từ phần của mình. Thành viên hộ được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm được giao đất, không đơn giản là những người đang có tên trong sổ hộ khẩu hiện nay.
Ruộng đã thừa kế cho nhiều anh chị em mà chưa chia thì cũng tương tự: những người đồng thừa kế cùng là bên chuyển nhượng. Nếu một người đứng ra bán và nhận hết tiền theo uỷ quyền của những người còn lại, cần làm rõ trong giấy tờ phần của mỗi người để kê khai đúng.
Việc xác định phần của từng người ảnh hưởng tới cả thuế lẫn quyền lợi dân sự giữa các thành viên. Hỏi công chứng viên trước khi lập hợp đồng, nhất là khi có thành viên đã mất, đã ra nước ngoài hay không liên lạc được.
Ví dụ giả định: bán ruộng cho em ruột và cho cháu họ
Chú Ba có hai thửa ruộng ở một xã thuộc tỉnh Ninh Bình mới. Thửa thứ nhất chú bán cho em gái ruột, thửa thứ hai bán cho một người cháu họ. Thửa bán cho em ruột thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng chú vẫn phải kê khai, kèm giấy tờ chứng minh hai người là anh em ruột, chẳng hạn giấy khai sinh thể hiện cùng cha mẹ. Thửa bán cho cháu họ không thuộc diện miễn, nên chú nộp thuế tính trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, hoặc theo bảng giá nếu giá hợp đồng thấp hơn.
Nhiều người nghĩ "đều là người nhà" nên miễn cả hai. Đó là hiểu lầm hay gặp. Ví dụ trên là giả định, nhưng phản ánh đúng ranh giới của danh sách miễn thuế theo quan hệ.
Một chi tiết nữa: nếu thửa ruộng đứng tên cả chú Ba và vợ, thì cả hai cùng là người chuyển nhượng, cùng ký hợp đồng, và nghĩa vụ thuế được xác định theo phần của mỗi người.
Nên hỏi ai trước khi ký
Thuế thu nhập cá nhân là khoản dễ ước tính nhất trong các khoản khi bán ruộng nếu bạn biết giá tính thuế và tỷ lệ đang áp dụng. Công chứng viên thường giải thích được ngay khi lập hợp đồng; cơ quan thuế quản lý khu vực trả lời các trường hợp phức tạp như ruộng đứng tên hộ gia đình, ruộng nhận thừa kế chưa chia, người bán định cư ở nước ngoài.
Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đã và đang được sửa đổi. Đừng dùng tỷ lệ nghe từ người quen hay từ một bài viết cũ. Trước khi ký hợp đồng, hãy hỏi lại cơ quan thuế hoặc công chứng viên về cách tính đang có hiệu lực.
Khi hỏi, mang theo giấy chứng nhận, dự thảo hợp đồng hoặc ít nhất là giá dự kiến, giấy tờ quan hệ nếu định đề nghị miễn. Hỏi ba câu: giá nào sẽ được dùng để tính, tỷ lệ đang áp dụng là bao nhiêu, thời hạn khai là khi nào. Ghi lại câu trả lời kèm tên người trả lời và ngày hỏi, để hai bên mua bán cùng thống nhất số tiền cần chuẩn bị.
Câu hỏi thường gặp
Bán ruộng lỗ so với lúc mua thì có phải nộp thuế không?
Theo cách tính hiện hành trên giá chuyển nhượng từng lần, việc lỗ hay lãi không làm mất nghĩa vụ thuế. Luật đang được sửa đổi theo hướng có thể thay đổi cách tính, nên hỏi cơ quan thuế văn bản đang áp dụng tại thời điểm bạn bán.
Đổi ruộng với hàng xóm cho liền thửa có phải nộp thuế không?
Chuyển đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân để thuận lợi sản xuất, không đổi mục đích sử dụng, thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Vẫn cần làm hồ sơ chuyển đổi và kê khai theo hướng dẫn.
Bán ruộng thừa kế chưa sang tên thì ai nộp thuế?
Trước khi bán, những người thừa kế thường phải làm thủ tục khai nhận di sản và đăng ký. Khi chuyển nhượng, người đứng tên quyền sử dụng đất là người nộp thuế. Hỏi công chứng viên về trình tự phù hợp cho trường hợp của bạn.
Bên mua trả thuế thay thì có hợp pháp không?
Hai bên có thể thoả thuận bên mua chịu tiền thuế. Nhưng với Nhà nước, người nộp thuế vẫn là bên bán, và tờ khai đứng tên bên bán. Ghi rõ thoả thuận trong hợp đồng và giữ chứng từ nộp tiền.
Người bán ruộng đang sống ở nước ngoài có phải nộp thuế ở Việt Nam không?
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam thường chịu thuế tại Việt Nam. Cách khai và các vấn đề liên quan tới cư trú thuế có quy định riêng; hỏi cơ quan thuế hoặc luật sư trước khi giao dịch.
