Khi nhà không còn người làm ruộng, có ba cách nhờ hợp tác xã giữ cho ruộng không bỏ hoang: thuê hợp tác xã làm từng khâu, giao cho hợp tác xã làm trọn gói rồi nhận sản phẩm hay lợi nhuận, hoặc cho hợp tác xã thuê hẳn ruộng. Ba cách nghe giống nhau nhưng khác nhau về ai chịu rủi ro mất mùa, ai quyết định trồng gì, và bạn nhận về cái gì.
Bài này dành cho các gia đình có bố mẹ đã yếu, con cái làm ăn xa, và cho chính các hợp tác xã muốn gom ruộng của thành viên một cách minh bạch. Góp quyền sử dụng đất vào hợp tác xã là một hình thức khác, đã có nhiều bài riêng, ở đây chỉ nhắc khi cần so sánh.
Ba cách và điểm khác nhau cốt lõi
Bảng so sánh ở mức nguyên lý; tên gọi cụ thể mỗi hợp tác xã dùng có thể khác.
| Khía cạnh | Thuê dịch vụ từng khâu | Uỷ thác làm trọn gói | Cho hợp tác xã thuê ruộng |
|---|---|---|---|
| Ai quyết định trồng gì | Hộ | Thoả thuận, thường theo kế hoạch hợp tác xã | Hợp tác xã |
| Ai chịu rủi ro mất mùa | Hộ | Theo thoả thuận, thường hộ chịu phần lớn | Hợp tác xã |
| Hộ nhận về | Toàn bộ sản phẩm, trả phí dịch vụ | Sản phẩm hoặc tiền sau khi trừ chi phí | Tiền thuê cố định theo kỳ |
| Hộ bỏ công | Còn phải theo dõi, quyết định | Gần như không | Không |
| Hợp đồng | Hợp đồng dịch vụ theo vụ | Hợp đồng dịch vụ hoặc hợp tác dài hơn | Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất |
| Có cần đăng ký đất đai | Không | Thường không | Nên đăng ký để bảo vệ hai bên |
Điểm cần nhớ: uỷ thác trọn gói không chuyển quyền sử dụng đất, nên hộ vẫn là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước về sử dụng đất đúng mục đích; cho thuê thì quyền canh tác chuyển cho hợp tác xã trong thời hạn thuê.
Uỷ thác canh tác là gì về mặt pháp lý
Chữ "uỷ thác" không phải là một loại hợp đồng có tên riêng trong luật đất đai. Về bản chất, đó là hợp đồng dịch vụ hoặc hợp đồng hợp tác theo Bộ luật Dân sự 2015, trong đó hợp tác xã nhận làm toàn bộ các khâu từ làm đất đến thu hoạch trên ruộng của hộ, hộ trả công bằng tiền hoặc bằng một phần sản phẩm. Luật Hợp tác xã 2023 cho phép hợp tác xã cung cấp dịch vụ cho thành viên và trong giới hạn nhất định cho cả người ngoài.
Vì không chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng uỷ thác thường không cần công chứng hay đăng ký đất đai, chỉ cần lập thành văn bản rõ ràng. Nhưng chính vì không đăng ký, bên thứ ba như người mua ruộng hay ngân hàng có thể không biết về hợp đồng này. Nếu bạn định bán hay thế chấp ruộng đang uỷ thác, hãy báo cho hợp tác xã và cho bên kia biết.
Ranh giới giữa uỷ thác và cho thuê đôi khi mờ: nếu hợp đồng "uỷ thác" quy định hộ nhận một khoản cố định mỗi năm bất kể được mùa hay mất mùa, hợp tác xã tự quyết trồng gì và giữ toàn bộ phần còn lại, thì bản chất đã gần với cho thuê. Khi đó nên gọi đúng tên và làm đúng thủ tục của hợp đồng thuê.
Những điều khoản cần có trong hợp đồng giao ruộng cho hợp tác xã
Thửa và diện tích. Ghi số tờ, số thửa, diện tích theo giấy chứng nhận; chụp ảnh hiện trạng ruộng lúc giao, đặc biệt là bờ, mương, mặt ruộng.
Phạm vi công việc. Hợp tác xã làm những khâu nào, dùng giống gì hoặc ai chọn giống, quy trình theo tiêu chuẩn nào.
Cách tính phần của hộ. Nhận sản phẩm theo tỷ lệ, nhận tiền sau khi trừ chi phí, hay nhận khoản cố định. Nếu trừ chi phí, cần có bảng kê chi phí từng vụ để hộ kiểm tra.
Rủi ro thiên tai, dịch bệnh. Ai chịu, chịu bao nhiêu phần, có mua bảo hiểm nông nghiệp không và ai đứng tên.
Giữ nguyên hiện trạng đất. Hợp tác xã không được đào ao, đổ đất, dựng công trình, đổi loại cây trồng trái loại đất khi chưa có đồng ý bằng văn bản của hộ.
Thời hạn và chấm dứt. Thời hạn tính theo vụ hay theo năm, báo trước bao lâu khi muốn chấm dứt, xử lý vụ đang dở.
Quyền kiểm tra. Hộ được ra ruộng, được xem sổ sách liên quan đến thửa của mình, được dự họp thành viên nếu là thành viên.
Thành viên hay không thành viên: khác nhau ở đâu
Luật Hợp tác xã 2023 phân biệt thành viên chính thức, thành viên liên kết và người không phải thành viên. Thành viên được tham gia đại hội, biểu quyết, hưởng phân phối theo mức độ sử dụng dịch vụ, nhưng cũng phải góp vốn và tuân theo điều lệ. Người không phải thành viên chỉ là khách hàng sử dụng dịch vụ, quan hệ thuần tuý là hợp đồng.
Nếu bạn giao ruộng lâu dài cho hợp tác xã làm, trở thành thành viên giúp bạn có tiếng nói trong việc hợp tác xã quyết định giá dịch vụ, chọn đối tác thu mua, và được xem báo cáo tài chính. Ngược lại, nếu chỉ thuê một hai vụ để thử, làm khách hàng là đủ.
Một điều cần hỏi trước: điều lệ hợp tác xã có quy định gì về việc thành viên rút khỏi hợp tác xã khi đang có ruộng do hợp tác xã canh tác không. Một số điều lệ ràng buộc thời gian báo trước khá dài.
Trong gia đình, ai có quyền đứng ra giao ruộng
Ruộng chia theo khẩu ngày trước thường được ghi là cấp cho hộ gia đình, và theo Luật Đất đai 2024 những thành viên có chung quyền sử dụng đất vào thời điểm được giao vẫn được xem là đồng sử dụng. Vì vậy, khi giao ruộng cho hợp tác xã làm trong thời gian dài hoặc cho thuê, người đứng ra ký nên có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền, tốt nhất là bằng văn bản.
Với hợp đồng dịch vụ ngắn, theo vụ, thực tế ít khi đòi đủ chữ ký, vì đây là việc quản lý canh tác thường ngày. Nhưng với hợp đồng cho thuê nhiều năm, thiếu ý kiến của một thành viên có thể khiến hợp đồng bị khiếu nại về sau. Ví dụ giả định: mẹ ký cho hợp tác xã thuê ruộng năm năm, một người con ở xa không biết, đến khi chia thừa kế mới phát hiện và không đồng ý với điều khoản giá thuê.
Trường hợp bố mẹ đã cao tuổi, sức khoẻ yếu, các con nên bàn với nhau và cử một người đại diện bằng văn bản uỷ quyền rõ phạm vi. Hợp tác xã cũng nên đòi bản sao văn bản đó khi ký, để bảo vệ chính mình.
Phía hợp tác xã: nhận ruộng của nhiều hộ cần làm gì cho chặt
Hợp tác xã nhận làm ruộng của hàng chục, hàng trăm hộ cần một sổ theo dõi riêng cho từng thửa: chủ thửa, số tờ, số thửa, diện tích, hình thức nhận, thời hạn, cách chia sản phẩm. Thiếu sổ này, chỉ sau vài vụ là không ai nhớ thửa nào của ai, nhất là khi bờ cũ đã bị gộp.
Các hình thức nhận ruộng nên được đại hội thành viên hoặc hội đồng quản trị thông qua theo điều lệ, có mẫu hợp đồng thống nhất. Hợp tác xã cần tách bạch tiền của hoạt động làm ruộng hộ với các hoạt động khác, để báo cáo được cho từng hộ một cách rõ ràng.
Với hợp đồng thuê ruộng dài hạn, hợp tác xã nên cân nhắc công chứng hoặc chứng thực và đăng ký, vì đó là cách bảo vệ quyền thuê khi chủ ruộng mất, bán đất hay có tranh chấp gia đình. Chi phí công chứng nhỏ so với rủi ro mất ruộng đang canh tác giữa chừng. Mọi thủ tục cụ thể nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc công chứng viên ở địa phương.
Rủi ro thường gặp và cách giảm
Giao ruộng cho người khác làm luôn kèm rủi ro. Những rủi ro sau gặp nhiều ở mô hình hợp tác xã nhận làm trọn gói:
- Sổ sách không rõ. Hộ chỉ nhận một con số cuối vụ mà không biết chi phí gồm những gì. Cách giảm: đòi bảng kê chi phí theo từng khâu, so với vụ trước và với hộ khác cùng khu.
- Hợp tác xã yếu về tài chính. Nợ nhà cung cấp, chậm trả tiền cho hộ, có khi giải thể. Cách giảm: hỏi về tình hình hoạt động, đọc báo cáo tại đại hội nếu là thành viên, không để tiền của mình nằm ở hợp tác xã quá lâu.
- Đất bị khai thác kiệt. Cấy liên tục không nghỉ, bón phân nặng, đất chai dần. Cách giảm: ghi trong hợp đồng yêu cầu về luân canh, bón phân hữu cơ, kiểm tra đất định kỳ.
- Ranh thửa bị xoá. Hợp tác xã gộp nhiều thửa thành một ruộng lớn để máy làm, bờ cũ bị phá. Cách giảm: thoả thuận trước, cắm mốc cố định ở góc thửa, giữ ảnh và sơ đồ.
- Người đứng ra ký không có thẩm quyền. Ký với cá nhân cán bộ hợp tác xã chứ không phải với hợp tác xã. Cách giảm: hợp đồng phải có tên hợp tác xã, chữ ký người đại diện theo pháp luật và con dấu nếu có.
Khi muốn lấy lại ruộng để tự làm hoặc bán
Đến một lúc nào đó, con cháu về quê muốn tự làm, hoặc gia đình cần bán ruộng. Với uỷ thác hay dịch vụ, việc lấy lại thường đơn giản: báo trước theo hợp đồng, chờ hết vụ đang dở, quyết toán phần sản phẩm hoặc tiền. Với cho thuê, bạn phải chờ hết thời hạn thuê hoặc thoả thuận chấm dứt sớm, có thể kèm bồi thường.
Khi nhận lại ruộng, đi kiểm tra cùng đại diện hợp tác xã: mốc thửa còn không, bờ, mương có bị thay đổi, đất có bị đổ thêm hay đào bớt, có rác thải nông nghiệp như bao bì thuốc bị bỏ lại không. Ghi thành biên bản bàn giao, có chữ ký hai bên.
Nếu định bán, nên báo cho người mua về hợp đồng với hợp tác xã và thời điểm ruộng được giao lại. Công chứng viên khi làm hợp đồng chuyển nhượng sẽ hỏi về hiện trạng sử dụng đất; nói thật từ đầu giúp giao dịch suôn sẻ. Người ở xa cần người hỗ trợ tại chỗ có thể để lại nhu cầu cho Ruộng Đất để được nối với văn phòng công chứng hoặc người môi giới đất ở địa phương.
Câu hỏi thường gặp
Giao ruộng cho hợp tác xã làm trọn gói có cần công chứng không?
Hợp đồng dịch vụ hay uỷ thác canh tác không chuyển quyền sử dụng đất nên thường không bắt buộc công chứng, nhưng phải lập văn bản rõ ràng. Nếu bản chất là cho thuê ruộng, nên làm hợp đồng thuê và cân nhắc công chứng, đăng ký để bảo vệ hai bên.
Mất mùa khi giao ruộng cho hợp tác xã thì ai chịu?
Tuỳ hình thức và hợp đồng. Với dịch vụ từng khâu, hộ chịu. Với uỷ thác trọn gói, thường hộ chịu phần lớn trừ khi thoả thuận khác. Với cho thuê, hợp tác xã chịu và vẫn phải trả tiền thuê theo hợp đồng.
Có phải là thành viên mới được giao ruộng cho hợp tác xã làm không?
Không bắt buộc. Theo Luật Hợp tác xã 2023, hợp tác xã có thể cung cấp dịch vụ cho người không phải thành viên trong giới hạn điều lệ. Làm thành viên cho bạn quyền biểu quyết và xem báo cáo, đổi lại phải góp vốn và theo điều lệ.
Hợp tác xã phá bờ gộp ruộng thì sau này lấy lại ranh thửa thế nào?
Ranh thửa pháp lý vẫn là ranh trên bản đồ địa chính và giấy chứng nhận. Khi lấy lại ruộng, có thể đề nghị đo đạc cắm mốc lại theo hồ sơ địa chính. Tốt nhất là thoả thuận trước, giữ mốc cố định ở góc thửa và ảnh hiện trạng.
Uỷ thác canh tác có làm mất quyền thừa kế ruộng không?
Không. Quyền sử dụng đất vẫn của hộ, vẫn được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng. Người thừa kế nên được báo về hợp đồng đang có với hợp tác xã để xử lý tiếp hoặc chấm dứt theo điều khoản.
